Geçen hafta içinde Hazine ve Maliye Bakanı Mehmet Şimşek, kira gelirlerinin vergi dışı bırakılmasını önlemek ve mart ayında doğru beyan edilmesini sağlamak amacıyla gayrimenkul sahiplerinin mercek altına alındığını belirterek, “Tapu ve nüfus verilerinin incelenmesi sonucunda, kira geliri elde edebilme potansiyeline sahip yaklaşık 4.5 milyon konut analiz ediliyor, kiralık olarak kullanıldığı tespit edilen adreslerde fiili tespitler yapılacak.” dedi. Bugün, bu konudaki tespit ve önerilerimi sizler

SADECE KİRA GELİRİ İÇİN BEYANNAME VEREN MÜKELLEF SAYISI AZALIRKEN, 4.5 MİLYON POTANSİYEL MÜKELLEF SAYISI ÇOK İDDİALI

Gelir İdaresi Başkanlığı‘nın web sitesinde; sadece gayrimenkul sermaye iradı nedeniyle beyanname veren mükellef sayıları, hem aylar itibarıyla toplam hem de il bazında yer almaktadır.

Bu verilere baktığımızda; 2001 yılında sadece gayrimenkul sermaye iradı nedeniyle (GMSİ) beyanname veren Gelir Vergisi mükellefi sayısı 387.330 iken, bu sayı Mayıs 2005’te 622.837, Mart 2011’de 1.056.260, Ağustos 2020’de 2.084.928, Nisan 2023’te 2.381.115’e yükselmiş ve Aralık 2023’te ise 2.266.450’ye düşmüştür (7 ayda 114.665 azalmış). Aralık 2023 itibari ile faal mükelleflerin 819.686’sı İstanbul, 226.449’u Ankara ve 196.564’ü İzmir mükellefidir. Yani Aralık 2023 tarihi itibari ile faal GMSİ mükelleflerinin (2.266.450) %55’lik kısmı (1.242.699) üç büyük ilimizde beyanname vermektedir.

Gayrimenkul sermaye iradı nedeniyle beyanname veren mükellef sayısının azalmasını destekleyen önemli bir veriyi de sizinle paylaşmak istiyorum. TÜİK tarafından her yıl yayımlanan konut sahipliği oranını da gösteren “Yoksulluk ve Yaşam Koşulları İstatistikleri”ne göre; Türkiye‘de ev sahipliği, bir önceki yıla göre 0.8 puan azalarak, 2022 yılında %56.7 oldu. 2002 ila 2022 yılları arasındaki veriler dikkate alındığında; bu oranın 2002 yılından bu yana en düşük konut sahibi olma oranı olduğunun altını çizelim.

Ayrıca geçen yıl da kira geliri elde eden 200.000 mükellefe kısa mesaj gönderilmişti. GMSİ kapsamında 1.719.315 beyanname alınabilmişti.

MÜKELLEFLERİ BİLGİLENDİRMEK ŞART

Hazine ve Maliye Bakanlığı’nın teknolojik altyapısı çok güçlü. Ayrıca diğer kurumlardan ciddi veri akışı var. Yani size ait olup boş gözüken bir dairenin su, elektrik, doğalgaz, internet ve telefon aboneliğini hemen tespit edebiliyor. Konut kiralarında her bir konut için 500 TL ve üzerindeki ödeme ve tahsilatlar bankadan yapılmak zorunda. Kontrat yapmadan kiraya vermiş ve kira da her ay banka hesabınıza yatıyor ise, banka hesaplarından hareketle tespit edilmeniz çok kolay.

Çok karşılaştığımız bir durum; kişi evini kiraya vermiş, kendisi de kirada oturuyor. Kiracı olarak ödediği bedel yüksek olduğunda, nasıl olsa vergi çıkmıyor diyerek beyanname vermiyor. Bu durumda olan kişilerin beyanname verip, gerçek gider yöntemini seçip, elde ettikleri kira gelirinden, kira ile oturdukları konuta ödedikleri kira bedelini düşmeleri gerekiyor. Bu giderin, kira gelirini aşması durumunda aşan kısmın diğer gelirlerden indirilmesi veya gelecek yıllara devretmesi mümkün değil.

Kredi ile konut alıp kiraya veren mükelleflerden gerçek gider usulünü seçmiş olanlar, kredi ile aldıkları gayrimenkulü kiraya verdiklerinde, ödedikleri kredi faizlerini kira gelirinden düşebilirler.

Yeni alınan bir adet konut ile sınırlı olmak üzere; kiraya verilen bu konutun alış bedelinin %5’i alındığı yıldan itibaren 5 yıl süreyle o konuttan alınan kira gelirinden düşülebiliyor.

Gelir Vergisi Kanunu’nun 21. maddesine göre; binaların mesken olarak kiraya verilmesinden bir takvim yılı içinde elde edilen hasılatın 2023 yılı için 21.000 TL‘si Gelir Vergisi’nden istisna edilmiştir. 21.000 TL’yi geçmeyen konut kira gelirlerinin beyan edilmesi gerekmiyor. Kira gelirinin bu tutarı geçmesi halinde ise; bu kısım Gelir Vergisi’nden istisna tutulmaktadır.  İstisna tutarının üzerinde gelir elde edilmesine rağmen beyan edilmemesi veya eksik beyan edilmesi durumunda, istisnadan yararlanma hakkı ortadan kalkıyor. Özellikle Anadolu‘da bazı konutlara ait kira gelirleri istisna tutarının altında kaldığı için, beyan edilmiyor olabilir.

Miras yoluyla kalan gayrimenkullerde, her hissedar ayrı ayrı istisnadan yararlandığından; elde edilen kira geliri istisna tutarının altında kaldığı için beyan edilmemiş olabilir.

Yine Gelir Vergisi Kanunu’nun 73.maddesinde düzenlenmiş “emsal kira bedeli esası” dışında kalınan durumlar oluşmuş olabilir. Konutlar, mal sahiplerinin usul (anne-baba, büyükanne büyükbaba), füru (çocuklar, torunlar) veya kardeşlerinin ikametine tahsis edilmiş olabilir (kayınvalideler hariç). Ancak, bu kimselerin her birinin ikametine birden fazla konut tahsis edilmişse; bu konutların yalnız birisi için emsal kira bedeli hesaplanmaz. Yasanın istisna tanımı içinde kalınmış ise, bu konutlar ile ilgili yıllık Gelir Vergisi beyannamesi verilmez.

KREDİ FAİZLERİNİN YÜKSELİŞİ VE KONUT KİRALARINA GETİRİLEN SINIRLAMA KİRA GELİRİNİ CAZİP OLMAKTAN ÇIKARDI

Ülkemizde kira geliri üzerinden tahsil edilen vergilere ilişkin net bir veri elimizde olmamakla birlikte, 2023 yılında beyanname yoluyla tahsil edilen toplam Gelir Vergisi’nin 40 milyar 538 milyon TL olduğunu dikkate aldığımızda; genel olarak vergi matrahının düşük olduğunu rahatça söyleyebiliriz. Geçen haftalarda açıklanan 2022 yılı Gelir Vergisi sonuçları da beni doğruluyor. Ülkemizde, 2022 yılı Gelir Vergisi beyan döneminde 4.043.467 mükellef beyanname vermiş (GMSİ mükellefleri dahil), ortalama vergi matrahı 85.000 TL ve ortalama ödenen vergi 26.000 TL olmuş. Yani ayda ödenen vergi tutarı 2.166 TL!

Kira geliri elde ettiğinden şüphelenilen 4.5 milyon konut ile ilgili çalışmaların sonuçlarını bekleyip görelim. Kira sınırlaması nedeniyle kira geliri beyanlarının enflasyonun altında kalacağını, yüksek faizler nedeniyle konut satışlarının daha da düşeceğini, konut sahipliğinin azalacağını ve kira geliri elde edenlerin dolayısıyla kira nedeniyle beyanname verenlerin sayısının da azalacağını şimdiden belirteyim.