Değer artışı kazancı için yapılan gayrimenkul alım ve satımından elde edilen gelirin vergilendirilmesi gerekiyor. Bu kapsamda 2023’teki 846.384 ikinci el konut satışı işleminde, satıcılar bu konutları 5 yıl içerisinde elden çıkartmışlarsa vergi ödemek zorunda.
Ülkemizde, 2022 yılında 1.485.622 adet konut satılmıştır. Bu satış rakamının 1.025.543 adedi ikinci el konut satışıdır. Konut satışı 31.12.2023 tarihi itibariıyla 1.225.926 olarak gerçekleşmiş olup, bu satış rakamının içinde ikinci el konut satışı rakamı 846.384’tür. Sonuçta 2023 yılında konut satışları 2022 yılına göre %17.5 oranında azalmıştır.
Ülkemizde yılda yaklaşık 1.200.000 ile 1.500.000 arasında konut alınıp satıldığı için, bu alış ve satış arasında elde edilen kârların vergilendirilmesi önem arz etmektedir. Gayrimenkullerin elden çıkarılmalarından doğan kazancın “ticari kazanç” mı “değer artış kazancı” mı olduğu hep tartışılmaktadır.
Gayrimenkul alım satım işleri devamlı olarak bir meslek halinde sürdürülüyorsa, alım satım işlemleri birden fazla ise ve kazanç elde etmek için yapılıyorsa ve ticari bir organizasyon varlığı görülüyorsa ticari kazanç hükümlerine göre vergileme yapmak gerekmektedir. Uygulamada bazı satıcıların vergi mükellefi olmamalarına rağmen; işlem sayısındaki çokluk, gayrimenkullerin aynı takvim yılı içerisinde birden fazla veya takip eden birden fazla takvim yılında art arda satılmış olması halinde; değer artış kazancı olarak değil, ticari kazanç hükümleri çerçevesinde vergilendirildiğini hatırlatmak isterim.
2023 yılında gerçekleşen 846.384 ikinci el konut satışı işleminde, satıcılar bu gayrimenkulleri 5 yıl içerisinde elden çıkartmışlar ise “değer artış kazancı” olarak beyanname verip vergi ödemek zorundadırlar. Zaten, Hazine ve Maliye Bakanlığı da 2023 yılında yaptıkları satışlar nedeniyle 2024 yılında beyanname vermesi gereken 200.000’in üzerinde satıcıya kısa mesaj göndererek hatırlatmada bulundu.
Bugün sizlere, ticari kazanç kapsamında değerlendirilmeyen, gerçek kişilerin elde etme tarihinden itibaren 5 yıl içinde satışa konu ettikleri gayrimenkuller ile ilgili olarak nasıl vergilendirileceği, matrahın ve verginin nasıl hesaplanacağını örnek yardımıyla açıklamaya çalışacağım.
SATIŞ İŞLEMİ, ALIŞTAN İTİBAREN 5 YIL İÇİNDE GERÇEKLEŞMELİDİR
Gelir Vergisi Kanunu’nun 80/6’ncı maddesi uyarınca, ivazsız olarak iktisap edilenler hariç, iktisap şekli ne olursa olsun, Gelir Vergisi Kanunu’nun 70’inci maddesinin birinci fıkrasının 1, 2, 4, 7 numaralı bentlerinde yazılı mal (gerçek usulde vergiye tabi çiftçilerin zirai üretimde kullandıkları gayrimenkuller dahil) ve hakların; iktisap tarihinden başlayarak, beş (5) yıl içerisinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar değer artış kazancı olarak dikkate alınacaktır.
Örneğin; miras yoluyla kendisine yukarıdaki mal veya haklardan biri/birkaçı kalan kimsenin bu mal ve hakların elden çıkarılması nedeniyle elde edeceği kazanç, ivazsız bir iktisap olduğu için değer artış kazancı olarak değerlendirilmeyecektir. İvazsız iktisaplar dışında, iktisabın ne şekilde edildiği önemli değildir.
Söz konusu mal ve hakların elden çıkarılmasından doğan kazançlar, iktisap tarihinden başlayarak 5 tam yıl içerisinde elden çıkarıldıkları takdirde, değer artış kazancı olarak vergilendirilecektir. Eğer, elden çıkarma işlemi iktisap tarihinden başlayarak beş yıldan daha fazla bir sürede gerçekleşmiş ise elde edilen kazanç değer artış kazancı olarak vergilendirilmeyecektir.
İktisap bedeli nasıl tespit edilecek?
Gelir Vergisi Kanunu’nun mükerrer 81. maddesinin son fıkrasına göre, malların ve hakların elden çıkarılmasında iktisap bedeli, elden çıkarıldığı ay hariç olmak üzere Devlet İstatistik Enstitüsü’nce (5429 sayılı Kanun ile Türkiye İstatistik Enstitüsü - TÜİK) belirlenen toptan eşya fiyat endeksindeki artış oranında artırılarak tespit edilecektir.
EVLERİNİ SATANLARI ENFLASYON KURTARDI
Uygulama örneği: Vatandaş X, 10.10.2020 tarihinde 3.000.000 TL ödeyip, satın aldığı bir konutu 01.08.2023 tarihinde 15.200.000 TL’ye satmıştır. Vatandaş X tarafından değer artış kazancı olarak beyan edilecek matrah tutarı ile ödenecek vergi tutarı aşağıdaki şekilde hesaplanacaktır:
Alış ve satış işlemlerinin yapıldığı vergilendirme dönemlerinin bir önceki ayına ait Yİ-ÜFE oranları birbirine bölünecek ve endeks artış oranı tespit edilecektir. Söz konusu endeks artış oranı alış fiyatı ile çarpılıp, alış fiyatının endekslenmiş değeri bulunacaktır. 01.01.2006 tarihinden itibaren, endeksleme işleminin yapılabilmesi için (menkul kıymet ve diğer sermaye piyasası araçlarının elden çıkarılmasından doğan kazançlar hariç) endeksteki artış oranının en az %10 olması gerekmektedir.
2020 yılı Eylül ayı Yİ-ÜFE oranı: 515.13
2023 yılı Temmuz ayı Yİ-ÜFE oranı: 2.511.75
Endeks artış oranı: %387.60
Değerlenmiş alış bedeli:
3.000.000 TL x (2.511.75/515.13) = 14.627.860,93 TL
Daha sonra; satış fiyatından alış fiyatının endekslenmiş değeri çıkarılıp, gayri safi hasılat yani reel kâr hesaplanacaktır. Söz konusu tutarın vergi uygulamasındaki ismi; istisna öncesi değer artış kazancıdır.
Değer artış kazancı:
15.200.000 TL - 14.627.860,93 TL= 572.139,07 TL
Değer artış kazancı tutarından düşülebilecek giderler ve istisnalar mevuttur. Örneğin; tapuda satıcının ödediği masraf vb. giderler (%2 oranında aksi taraflarca kararlaştırılmadıkça alıcıdan ve satıcıdan eşit olarak tahsil edilen tapu harcı) değer artış kazancı tutarından indirilebilir.
572.139,07 TL – (15.200.000 TL x %2) = 268.139,07 TL
Ayrıca 2023 yılında yapılan satış ile ilgili olarak, 55.000 TL’lik istisna tutarı değer artış kazancından indirilebilir. Bunun sonucunda; (268.139,07 TL – 55.000 TL) = 213.139,07 TL vergiye tabi matrah olarak ortaya çıkar.
213.139,07 TL tutarındaki vergi matrahı için 2023 yılı Gelir Vergisi tarifesine göre ödenecek vergi tutarı; 43.547,55 TL olarak hesaplanacaktır.
Yukarıdaki örnekte somut bir şekilde görüldüğü üzere; son dönemde Yİ-ÜFE’de meydana gelen olağanüstü artışlar, gayrimenkul satışlarından elde edilen gelir vergisine tabi kazançların vergisini sembolik hale getirmiştir. Yukarıdaki örnekte de görüldüğü üzere; 2020 yılında 3.000.000 TL’ye aldığınız konutu 2023 yılında 15.200.000 TL’ye satmanız durumunda değer artış kazancı olarak ödediğiniz vergi sadece 43.547,55 TL olmaktadır. Enflasyonun lehine sonuç doğurduğu mükellefler de olabiliyormuş!
