Asgari Ücrete yapılan % 50 lik zam nedeni ile, maliyetlerin artması sonucu, gelen mail ve telefon ile sorulan soruların başında Apartman ve Site yönetimleri ile Malikler nasıl bir yol izleyecekleri konusunda farklı düşüncelerde oldukları anlaşılmaktadır.
Özellikle dışardan alınan Temizlik, Güvenlik hizmetlerinin olması , bu hizmetleri veren şirketlerin zam talepleri Kat maliklerini ve Yönetimi bir hayli uğraştırmaktadır. Çok farklı düşünceler ortaya atılmakta.
Bunlar.
- Güvenliği kaldıralım
- Temizlik işine ilave kapıcı alalım gibi.
Kapıcı diye alıp hem temizlik hem de Güvenlik de yaptıralım şeklin de uygulama düşünenlerde yok değil.
Tabi bu gibi uygulamaların hukuki sonuçlarını çok iyi düşünüp ona göre karar alınması gerekir. Özellikle SGK ya bildirilen Görev kodu ile yaptırılan işin aynı olması gerekir.
Bu konuda yazımızın başlığın dada belirttiğim gibi, Yöneticilerin Dikkat etmesi gerekir.
Bir Genel açıklama yapmak gerekir ise:
Yöneticiler , Genel Kurul ile seçilip Malikler adına Vekaleten site veya apartmanı yönetenlerdir.
Görevleri ise: Genel Kurul ve 634 Sayılı Kat malikleri Kanunu hükümlerine göre gerekli önlemleri ve tedbirleri alarak, sitenin düzenini sağlamak, bakım-tamir işlerini yaptırmak, aidat toplayarak Gelir Gider dengesini sağlamak, harcamaları yapmak, ortak menfaatleri korumaktır.
Yöneticiler Genel Kurulda verilen yetkilere ilave olarak görevlerini ifa ederken ayrıca yönetim planına da bakmaları, işleyişi ona göre karar vermelidirler.
PEKİ YÖNETİM PLANI NEDİR ? NE İŞE YARAR ?
Yönetim Planı :
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 5 .Bölüm madde 28 de yer almaktadır.
Madde 28 – Yönetim planı yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ait diğer hususları düzenler. Yönetim planı, bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir. Yönetim planında hüküm bulunmayan hallerde, Ana gayrimenkulün yönetiminden doğacak anlaşmazlıklar bu kanuna ve genel hükümlere göre karara bağlanır. (Değişik: 13/4/1983 - 2814/11 md.)
Yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır.
Kat maliklerinin 33 üncü maddeye göre mahkemeye başvurma hakları saklıdır. Yönetim planı ve bunda yapılan değişiklikler, bütün kat malikleriyle onların külli ve cüzi haleflerini ve yönetici ve denetçileri bağlar.
Yönetim planının ve onda sonradan yapılan değişikliklerin tarihi, kat mülkiyeti kütüğünün (Beyanlar) hanesinde gösterilir ve bu değişiklikler yönetim planına bağlanarak kat mülkiyetinin kuruluş belgeleri arasında saklanır.
YÖNETİM PLANI NE ZAMAN HAZIRLANIR?
Binalar yapılıp Kat mülkiyetine geçilmesi için TAPU Müdürlüğü’ ne verilecek belgeler arasında yer alır.
YÖNETİM PLANINDA GÜVENLİK HİZMETİ VAR İSE
Asgari Ücretin artması sonucu bir çok Malik güvenlik hizmetini kaldıralım veya kendimiz Güvenlik personeli istihdam edip yapalım diyebilir.
Kendimiz Güvenlik hizmetini yapalım diye karar vermeleri halinde : 5188 sayılı özel güvenlik Kanunu gereğince Emniyetten izin almaları. Özel güvenlik belgeli personel bulmaları, SGK ya ilave olarak ayrıca tehlikeli durumları karşılamak için sigorta poliçesi yaptırmaları, personel işe alımları ile işten çıkanları emniyete bildirmeleri gibi işlemleri yapmaları gerekir.
Kaldırılması Yönünde karar verilebilmesi için, eğer Yönetim Planında Güvenlik hizmeti var ise bu maddenin değiştirilmesi(kaldırılması Kararı) Genel Kurulda bütün kat maliklerinin 5/4 oranında karar vermesi gerekir. Bu çoğunluğu sağlamak biraz zor olmaktadır.
Yönetici Genel Kurul yapmadan maliklerden gelen talepler üzerine güvenlik hizmetlerini kaldırması halinde güvenliği ilgilendiren (örn: hırsızlık,sabotaj vs) ile ilgili durumlardan sorumlu tutulması kaçınılmazdır.
Yöneticiler yapacakları her türlü işlerde kararları vermeden önce Yönetim Planına bakmaları, Hukuki destek alarak icraatlarını ona göre yapmaları site ve kendi menfaatlerine olacağı şüphesizdir.
20.12.2021
Saygılarımla
Memduh ÖZCAN
SMMM
Kaynakça : 634 Sayılı Kanun
