Bugün sizlere, 1 Eylül itibari ile yürürlüğe girecek düzenleme ile kira sözleşmelerinin nasıl etkileneceğini anlatmaya çalışacağım.
7445 sayılı İcra ve İflas Kanunu ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun, 05.04.2023 tarih ve 32154 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe girdi. Son iki yılda, enflasyonun etkisi ile uçuşa geçen konut ve işyeri kiraları nedeniyle binlerce dava şu anda mahkemelerde görülmeye devam ediyor. Gazetelerin 3. sayfalarında gün geçmiyor ki, kiracı ve mülk sahibi kavgaları yer almasın. Fahiş kira artışı yapanlara soruşturmalar açılıyor! İki gün önceki bir gazete haberinde; Konya'da, merkez üssü Kahramanmaraş olan depremlerin ardından konut kiralarına fahiş zam yaptığı tespit edilen 42 kişi hakkında soruşturma başlatıldığı ve haklarında Türk Ceza Kanunu'nun 237'nci ‘‘fiyatları etkileme'' maddesince soruşturma başlatılan 42 kişinin de 1 yıldan 3 yıla kadar hapis veya adli para cezasıyla yargılanmasının beklendiği yer aldı.
Hepimizin hatırlayacağı üzere; geçen yıl 11 Haziran 2022'de Resmi Gazete'de yayımlanan 7409 sayılı Kanun ile 11 Haziran 2022 ila 01.07.2023 tarihleri arasında yenilenen konut kira sözleşmelerinde artış oranı Anayasa'ya aykırı şekilde yüzde 25 ile sınırlandırılmıştı. Bu sürenin bitmesine az bir zaman kaldı. Bu sürenin uzatılacağı, bölgesel, cadde, sokak bazında standart kira tutarı belirleneceğine ilişkin haberlerin servis edilmeye başlandığı bu günlerde, kira ilişkisinde yeni bir dönemi başlatacak kanun çıkartıldı.
Bugün sizlere, 1 Eylül itibari ile yürürlüğe girecek düzenleme ile kira sözleşmelerinin nasıl etkileneceğini anlatmaya çalışacağım.
ARABULUCULUK DAVA ŞARTI HALİNE GELDİ
7445 sayılı Kanun'la yapılan düzenlemeler ile; kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar (ilamsız icra yoluyla tahliye hariç), ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklar, kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklar ve komşu hakkıyla ilgili uyuşmazlıklar, dava şartı olarak 01.09.2023 tarihinden itibaren başlamak üzere arabuluculuk kapsamına alındı. Ticari davalar ve iş sözleşmesinden kaynaklanan uyuşmazlıklar bakımından; itirazın iptali, menfi tespit ve istirdat davalarının zorunlu arabuluculuk kapsamında olduğu açıkça düzenlendi. Taşınmazın devrine veya taşınmaz üzerinde sınırlı ayni hak kurulmasına ilişkin uyuşmazlıklar, ihtiyari arabuluculuğa elverişli hale getirildi. Arabuluculuğa ilişkin Türkiye'nin taraf olduğu Singapur Sözleşmesi'nin, iç hukukla uyumunun sağlanmasına yönelik düzenlemeler yapıldı. Uyuşmazlığın asıl tarafının arabuluculuk süreci ile arabuluculuk faaliyeti sonunda düzenlenen son tutanak hakkında bilgilendirilmesi konusunda arabulucuya yükümlülük getirildi. Ticari uyuşmazlıklar bakımından, taraf avukatları ve arabulucunun birlikte imzaladığı anlaşma belgesinin, “icra edilebilirlik şerhi aranmaksızın” ilam niteliğinde belge sayılacağı kabul edildi.
Yine, 7445 sayılı Kanun'un 38. maddesi ile 6325 sayılı Kanun'a aşağıdaki madde eklenmiştir.
“GEÇİCİ MADDE 3- (1) Bu maddeyi ihdas eden kanunla, bu kanuna eklenen 18/B maddesinin dava şartı olarak arabuluculuğa ilişkin hükümleri, bu maddenin yürürlüğe girdiği tarih itibarıyla ilk derece mahkemeleri ve bölge adliye mahkemeleri ile Yargıtay'da görülmekte olan davalar hakkında uygulanmaz.”
MAHKEMELERİN İŞ YÜKÜ AZALIR MI?
Yapılan düzenlemeyle dava açılmadan önce arabulucuya başvurma zorunluluğu; iş yeri kiralarından kaynaklı uyuşmazlıklar için varolan tereddütleri gidermiş, aynı zorunluluk konut kiralarından kaynaklı uyuşmazlıklar için de getirilmiştir. Adalet Bakanlığı, zorunlu arabuluculuk da sorunlarını arabulucu aracılığı ile çözüp mahkemeye gitmeyenlerin oranını yüzde 69 olarak açıkladı. Kira sözleşmeleri ile ilgili davaları çoğunlukla mülk sahipleri açıyor. Kira tespit ve tahliye davaları yıllarca sürüyor. Zaman ve para kaybı yaşanıyor. Mahkemelerin iş yükü artıyor. Aslında mülk sahipleri de kiracılar da haklı. Enflasyonun yükselmesinde hiçbir katkıları yok, ülkeyi onlar yönetmiyor. Her iki taraf da enflasyon karşısında çaresiz. Enflasyon oranının düşük olduğu yıllarda mahkemelere intikal eden kira uyuşmazlığı sayısı çok az.
Kira ilişkisinde dava açılmadan önce zorunlu arabuluculuk müessesesine başvurulmuş olması şartı nedeniyle, uyuşmazlıklar mahkemeye intikal etmeden arabulucu marifetiyle çözülebilir mi? Ben, çok düşük oranda uzlaşma sağlanabileceğini düşünüyorum. Kiracılar çoğunlukla sabit gelirli, enflasyon yüksek olunca, mahkemelerde geçen bu uzun süre kiracı için can simidi olabiliyor. Hal böyle olunca, mülk sahiplerinden anlayış ve esneklik bekleniyor. Kirada çok sayıda mülkü olanlar olabildiği gibi tek mülkünden elde ettiği kira ile geçimini sürdürenleri de unutmamak gerekiyor. Velhasıl zor bir denklem. Uygulama başlasın ve ilk sonuçlar alınsın. Uzlaşma oranını görelim.
Sözcü | Nedim TÜRKMEN
