G - Taşınmaz satışındaki vergisel avantajlar:  Gayrimenkulün satışı suretiyle gerçekleşen devir ve teslimlerde hem gelir vergisinde,  hem kurumlar vergisinde hem de KDV’ n de ciddi vergi avantajları mevcuttur.

Gerçek kişilerin gayrimenkul satışında vergi avantajı: Bir ticari işletmeye dahil değil de bir şahsa (gerçek kişiye) ait gayrimenkul, alış tarihinden itibaren 5 yıl geçtikten sonra satıldığında bu satıştan doğan kazanç gelir vergisine tabi değildir. Gayrimenkulün iktisap (edinim) tarihi ile satış tarihi arasında 5 yıllık süre geçmemişse satıştan elde edilen gelir ‘değer artış kazancına’ tabidir.

Şirketlerin gayrimenkul satışında vergi avantajı:  Ana faaliyet konusu taşınmaz ticareti ve kiralaması olmayan şirketlerin aktiflerinde en az iki tam yıl bulunan taşınmazların satışından doğan kazançların yüzde 50 ‘si ve bu satıştan kaynaklanan Katma Değer Vergisinin de tamamı vergiden istisnadır.

      Anlaşılacağı üzere bu avantajlardan yararlanabilmek için bazı şartların yerine getirilmiş olması gerekiyor. Kısaca bu şartlar ;

  • Ana faaliyet konusu taşınmaz ticareti ve kiralaması olmayan kurumlar vergisi mükellefleri yararlanabilir. (Taşınmaz ticareti ile uğraşanların faaliyetlerinin yürütülmesine tahsis ettikleri gayrimenkulün satışında istisna uygulanabilir. Örneğin, bir inşaat şirketinin satış ofisi olarak kullandığı gayrimenkulü iki tam yıl aktifinde bulundurduktan sonra satarsa istisnadan yararlanabilir.) Ancak mali idarenin konuya farklı bakması sebebiyle özelge almakta fayda vardır.
  • İstisnaya konu olan gayrimenkulün en az iki tam yıl (730 gün) süreyle şirketin aktifinde yer alması gereklidir.
  • Satış bedelinin tamamının, satışın yapıldığı yılı izleyen ikinci takvim yılının sonuna kadar tahsil edilmiş olması. (Örneğin Aralık 2017’de yapılan satışın, 31 Aralık 2019 yılına kadar tahsil edilmesi gibi)
  • Satıştan sağlanan gelirin istisnadan yararlanan kısmı satışın yapıldığı yılı izleyen beşinci yılın sonuna kadar pasifte özel bir fon hesabında tutulması, beş yıl içinde sadece sermaye’ ye ilave edilebilen kazanç sermaye dışında herhangi bir şekilde başka bir hesaba aktarılırsa veya işletmeden çekilirse zamanında tahakkuk ettirilmeyen vergiler ziya a uğratılmış sayılacaktır.
  • Taşınmazın alımı sırasında ödenen KDV’nin satış tarihine kadar indirim yoluyla giderilemeyen kısmı teslimin yapıldığı dönemde gider veya maliyet olarak dikkate alınması gerekmektedir. “ KDV Genel Uygulama Tebiği 4.16. 3065 sayılı Kanunun (17/4-r) maddesi uyarınca yapılan teslimlerle ilgili alış ve giderlere ait KDV’nin indiriminde ise aşağıdaki şekilde hareket edilir: - İşlemin yapıldığı tarihe kadar indirim yoluyla telafi edilen kısım için herhangi bir düzeltme yapılması gerekmez. - Satış tarihine kadar indirilemeyen kısım ise* “İlave Edilecek KDV” olarak beyan edilir ve teslimin yapıldığı hesap dönemine ilişkin gelir veya kurumlar vergisi matrahının tespitinde gider veya maliyet olarak dikkate alınır.”

HATIRLATMA !

Maalesef şirketlerin gayrimenkul satışındaki istisnaların uygulanması konusunda vergi idareleri kendi aralarında çelişmektedir. Esas faaliyet konusu gayrimenkul ticareti ve kiralaması  olmayan, fakat kuruluş aşamasında ANA SÖZLEŞMESİNDE gayri ihtiyari  bu madde bulunan şirketlerin gayrimenkulünü satması durumlarında istisnadan yararlanılıp yararlanılmayacağı sorularına vergi idaresi kesin bir cevap verebilmiş değildir. Eğer gayrimenkul ticareti veya kiralaması yapmıyor iseniz kiraya verdiğiniz gayrimenkulünüzü satmadan önce şirket ana sözleşmenizi gözden geçirmeniz (gerekiyorsa revize etmeniz) menfaatinize olacaktır.

H – Sat ve geri kiralama vergisel avantajlar: Sat ve geri kirala; şirketlerin aktiflerinde var olan, borcu bitmiş menkul ve gayrimenkullerini leasing şirketine satıp kiralanması işlemidir.

Finansal Avantajlar :

  • İşletmenin bilançosunda net işletme sermayesinin artması, öz varlık verimini sağlayacaktır..
  • İşletmenin borçlanma ve likidite rasyolarına olumlu etki yaparak, bilançonun rating kalitesi yükseltecektir.
  • İşletmenin aktifine giren haklardan amortisman gideri ayrılması, vergi matrahını düşürecektir.
  • Finansal kiralamaya ödenen faiz tutarları her ay doğrudan finansman giderlerine işlenecek dolayısıyla vergi matrahı düşecektir.

Vergisel Avantajlar;


Kurumlar Vergisi İstisnası
Geri kiralama amacıyla ve sözleşme sonunda geri alınması şartıyla Finansal Kiralama şirketlerine satılan taşınmazların satışından elde edilen kazanç %100 oranında kurumlar vergisinden istisnadır.


İşlemin % 100 Kurumlar Vergisinden istisna olabilmesi için;

  • 6361 sayılı Finansal Kiralama Kanunu çerçevesinde yapılmış bir finansal kiralama sözleşmesi olması,
  • Aynı kanun kapsamında işlemin, geri kiralama amacıyla ve sözleşme sonunda geri alınması şartıyla, finansal kiralama şirketlerine satışının yapılması,
  • Sözleşme konusu ekipmanın gayrimenkul olması,
  • Satış bedelinin satışın yapıldığı yılı izleyen ikinci takvim yılının sonuna kadar tahsil edilmesi,
  • Satış kazancının, satışın yapıldığı yılı izleyen 5 yılın sonuna kadar pasifte özel bir fon hesabında tutulması,
  • Satış kazancının, 5 yıl içinde sermayeye ilave olarak kullanılması gerekmektedir.
  • Menkul kıymet, taşınmaz ticareti ve kiralanmasıyla uğraşan kurumlar bu istisna kapsamında değildir.
     

Katma Değer Vergisi İstisnası

Finansal kiralama şirketlerince bizzat kiracıdan satın alınıp geriye kiralanan taşınmazlara uygulanmak üzere ve kiralamaya konu taşınmazın mülkiyetinin sözleşme süresi sonunda kiracıya devredilecek olması koşulu ile kiralanmaya konu taşınmazların

1.Kiralayana satılması,
2.Satan kişilere kiralanması,
3.Devri,

KDV den istisna edilmiştir.

Damga Vergisi İstisnası
Finansal kiralama sözleşmesi kapsamında yapılan sat-geri kirala işlemleri nedeniyle düzenlenen kağıtlar da damga vergisinden ve harçtan istisnadır.


Tapu Harcı
Satıp-geri kirala yöntemi ile yapılan kiralama sözleşmeleri kapsamında kiralanan taşınmazların sözleşme süresi sonunda kiracı adına tapuya tescili tapu harcından müstesnadır. 492 sayılı Harçlar Kanunu hükümleri gereği, işleme konu taşınmazın kiracı tarafından finansal kiralama şirketine ilk satışında binde 4,55 oranında harç ödenmesi gerekmektedir. 

Faydalı olması ümidiyle…
 

Özkan ÇİNAR                                                                                                      
Mali Müşavir/SPK Denetçisi

Kaynak: www.bdTurkey.com
(Bu makale kaynak göstermeden yayınlanamaz. Kaynak gösterilse dahi, makale aktif link verilerek yayınlanabilir. Kaynak göstermeden ve aktif link vermeden yayınlayanlar hakkında yasal işlem yapılacaktır.)