Kastettiğim ‘Arsa Edinim Sertifikası’ydı… Pek az okuyucum ya da araştırmacı bu ürünü bilecektir diye düşünüyorum. Açıkçası ben de duymamıştım…
90’lı yılların başında yeni bir tür yatırım aracı olarak ‘1 metrekarelik umut’ sloganıyla karşımıza çıkan konut sertifikaları yönetmelik ile düzen altına alınırken, hazine arazilerinin alt yapılı konut arsası olarak satışına ilişkin hazırlanan Arsa Edinme Sertifikaları yasal düzenlemeden bağımsız olarak satışa çıkarıldı.
Arsa Ofisi Genel Müdürlüğü’nce, 1989 yılında uygulamaya konulan ‘Kentsel Arsa Üretim Projesi’ ile sertifika karşılığı arsa satışı hedeflenmiş; bu amaçla, müstakil konut arsaları için A, B, C, D, E tiplerinde; çok katlı blok türündeki konut arsaları için de F tipinde olmak üzere toplam 19 bin 350 adet ‘Arsa Edinme Sertifikası’ satılmış.
Detayda inceleyince İstanbul, İzmir, Ankara, Bursa illerinde yer alan Hazine mülkiyetindeki arsalar için önce sertifika verilmesine, daha sonra sertifikaların Aralık 1989’dan başlayarak 15 ay içinde tapuya dönüştürülmesi uygulaması başlamış. Sertifikaların nama yazılı olmasına, tapuya dönüştürülünceye kadar devredilemeyeceğine ve satılamayacağına karar verilmiş.
Ortalama 350 m2 olan arsalar için belirlenen sertifika bedelleri (eski parayla) A tipi için 10 milyon TL (1989 yılı ortalama kuru ile 4.762 dolar), B tipi için 8 milyon TL (3.810 dolar), C tipi için 6 milyon TL (2.857 dolar), D tipi için 4 milyon TL (1.905 dolar), Eve F tipi arsalar için 2 milyon TL (952 dolar) olarak belirlenmiş.
Hatta ilgili dönemde sertifikalar tiplerine göre belirlenen bedeller üzerinden peşin ya da yarısı peşin yarısı bir yıl içinde 2 eşit taksitte ödenecek şekilde satışa sunulmuş. Diğer taraftan, arsa edinme sertifikası karşılığında satılacak arsalardan herkesin ancak bir adet alabilmesine imkan sağlanmış. Sertifika sahiplerinin diledikleri takdirde sertifikalarını iade ederek, ödedikleri bedelleri arsa ofisinden geri alabilmesine imkan tanınmış. Tapu alındıktan sonra ise, vatandaşlar belli standartlara uyarak, bu arsalar üzerinde ev yapabilme imkanına kavuşmuşlar.
Planlanan alanlarda imar planları tamamlandıktan sonra ise sertifika sahiplerine noter huzurunda çekilecek kura ile belirlenecek arsalarının tahsis edileceği ve tapularının verileceği ifade edilmiş. İhraç dönemindeki değerlendirmelerde arsa edinme sertifikalarının yasal dayanağının bulunmaması, arsaların yerlerinin kesinleşmemiş olması, arsaların bulunduğu alanların özellikle ulaşım hizmetleri kapsamında altyapı hizmetlerinin ne zaman sağlanacağının kesin olmaması ve tabi ki satılacak arazilerin imar planlarının olmaması sorun yaratmış.
Devamındaki süreç…
TOKİ’nin web sayfasında sunulan bilgiler doğrultusunda, bugüne kadar proje kapsamında üretilen arsalar, noter huzurunda çekilen kura sonucunda hak sahiplerine dağıtılmış görünüyor. Kura çekilişine ve çekilişe katılma şartlarına ilişkin bilgileri içeren ilan metinleri, yurt genelinde yayınlanan beş büyük gazeteden birinde ve Resmi Gazete’de yayımlanarak (sertifikada tercih edilen il ve sertifika tipi ayrımı yapılmaksızın) sertifika sahiplerine duyurulmuş. TOKİ’nin açıklamalarına baktığımızda proje kapsamında üretilen arsaların tamamının hak sahiplerine dağıtıldığı (7.359 kişi); talepte bulunan bazı hak sahiplerine (11.704 kişi) de sertifika bedellerinin güncellenerek iade edildiğini görmek mümkün.
Sonuç
90lı yılların başında ihraca konu olan arsa edinim sertifikasını şekil ve uygulama olarak bir menkul kıymetten ziyade sözleşme olarak değerlendirmek mümkün. Diğer taraftan, arşiv detaylarda toplam 140bi 200 adet basılan sertifikaya karşılık, 19 bin 350 adet sertifikanın satıldığını görebiliyoruz.
Demek ki düşünce iyi ama kurgu hatalı olmuş… Aslında biz bu ürünü 30 yıl sonra farklı şekilde yeniden gündeme aldık, ‘İlk Evim Arsa Projesi’… 2022 yılında duyurulan proje kapsamında ‘Müstakil Arsa’ (Yüzölçümü planlama durumuna göre yaklaşık 350 m2 ile 500 m2 arasında değişen, 1 adet en fazla brüt 150,00 m2 konut yapmaya müsait arsa) ve ‘Müşterek Arsa’ (Yüzölçümü değişiklik gösteren, plan yapılaşma koşullarına göre toplu yapı yapmaya müsait, birden fazla hissedarı olan arsa…
Güncel uygulamada da sürecin nasıl işleyeceğini zaman içerisinde göreceğiz. Ancak şunu söylemek gerekir ki güzel fikirleri doğru şekilde kullanabilmek için ürünlerin hukuki zemininin doğru, fiyatlamasının ve değerlemesinin de piyasa ile uyumlu şekilde oluşturulmasına imkan sağlanması gerekiyor…
Dünya | Prof. Dr. Ali HEPŞEN
