Kastettiğim ‘Arsa Edinim Sertifikası’ydı… Pek az okuyucum ya da araştırmacı bu ürünü bi­lecektir diye düşünüyorum. Açıkçası ben de duymamıştım…

90’lı yılların başında yeni bir tür yatırım aracı olarak ‘1 metrekarelik umut’ sloganıyla karşımıza çıkan konut sertifikaları yönetmelik ile düzen altına alınırken, hazine arazilerinin alt yapılı konut arsası olarak satı­şına ilişkin hazırlanan Arsa Edinme Sertifika­ları yasal düzenlemeden bağımsız olarak satı­şa çıkarıldı.

Arsa Ofisi Genel Müdürlüğü’nce, 1989 yı­lında uygulamaya konulan ‘Kentsel Arsa Üre­tim Projesi’ ile sertifika karşılığı arsa satışı hedeflenmiş; bu amaçla, müstakil konut arsa­ları için A, B, C, D, E tiplerinde; çok katlı blok türündeki konut arsaları için de F tipinde ol­mak üzere toplam 19 bin 350 adet ‘Arsa Edin­me Sertifikası’ satılmış.

Detayda inceleyince İstanbul, İzmir, Ankara, Bursa illerinde yer alan Hazine mülkiyetindeki arsalar için ön­ce sertifika verilmesine, daha sonra sertifika­ların Aralık 1989’dan başlayarak 15 ay içinde tapuya dönüştürülmesi uygulaması başlamış. Sertifikaların nama yazılı olmasına, tapuya dönüştürülünceye kadar devredilemeyeceği­ne ve satılamayacağına karar verilmiş.

Ortalama 350 m2 olan arsalar için belir­lenen sertifika bedelleri (eski parayla) A ti­pi için 10 milyon TL (1989 yılı ortalama kuru ile 4.762 dolar), B tipi için 8 milyon TL (3.810 dolar), C tipi için 6 milyon TL (2.857 dolar), D tipi için 4 milyon TL (1.905 dolar), Eve F ti­pi arsalar için 2 milyon TL (952 dolar) ola­rak belirlenmiş.

Hatta ilgili dönemde sertifi­kalar tiplerine göre belirlenen bedeller üze­rinden peşin ya da yarısı peşin yarısı bir yıl içinde 2 eşit taksitte ödenecek şekilde satışa sunulmuş. Diğer taraftan, arsa edinme serti­fikası karşılığında satılacak arsalardan her­kesin ancak bir adet alabilmesine imkan sağ­lanmış. Sertifika sahiplerinin diledikleri tak­dirde sertifikalarını iade ederek, ödedikleri bedelleri arsa ofisinden geri alabilmesine im­kan tanınmış. Tapu alındıktan sonra ise, va­tandaşlar belli standartlara uyarak, bu arsalar üzerinde ev yapabilme imkanına kavuşmuş­lar.

Planlanan alanlarda imar planları tamam­landıktan sonra ise sertifika sahiplerine no­ter huzurunda çekilecek kura ile belirlene­cek arsalarının tahsis edileceği ve tapularının verileceği ifade edilmiş. İhraç dönemindeki değerlendirmelerde arsa edinme sertifika­larının yasal dayanağının bulunmaması, ar­saların yerlerinin kesinleşmemiş olması, ar­saların bulunduğu alanların özellikle ulaşım hizmetleri kapsamında altyapı hizmetlerinin ne zaman sağlanacağının kesin olmaması ve tabi ki satılacak arazilerin imar planlarının olmaması sorun yaratmış.

Devamındaki süreç…

TOKİ’nin web sayfasında sunulan bilgi­ler doğrultusunda, bugüne kadar proje kapsa­mında üretilen arsalar, noter huzurunda çeki­len kura sonucunda hak sahiplerine dağıtılmış görünüyor. Kura çekilişine ve çekilişe katılma şartlarına ilişkin bilgileri içeren ilan metinle­ri, yurt genelinde yayınlanan beş büyük gaze­teden birinde ve Resmi Gazete’de yayımlana­rak (sertifikada tercih edilen il ve sertifika ti­pi ayrımı yapılmaksızın) sertifika sahiplerine duyurulmuş. TOKİ’nin açıklamalarına baktı­ğımızda proje kapsamında üretilen arsaların tamamının hak sahiplerine dağıtıldığı (7.359 kişi); talepte bulunan bazı hak sahiplerine (11.704 kişi) de sertifika bedellerinin güncel­lenerek iade edildiğini görmek mümkün.

Sonuç

90lı yılların başında ihraca konu olan arsa edinim sertifikasını şekil ve uygulama olarak bir menkul kıymetten ziyade sözleşme olarak değerlendirmek mümkün. Diğer taraftan, ar­şiv detaylarda toplam 140bi 200 adet basılan sertifikaya karşılık, 19 bin 350 adet sertifi­kanın satıldığını görebiliyoruz.

Demek ki dü­şünce iyi ama kurgu hatalı olmuş… Aslında biz bu ürünü 30 yıl sonra farklı şekilde yeni­den gündeme aldık, ‘İlk Evim Arsa Projesi’… 2022 yılında duyurulan proje kapsamında ‘Müstakil Arsa’ (Yüzölçümü planlama duru­muna göre yaklaşık 350 m2 ile 500 m2 arasın­da değişen, 1 adet en fazla brüt 150,00 m2 ko­nut yapmaya müsait arsa) ve ‘Müşterek Arsa’ (Yüzölçümü değişiklik gösteren, plan yapılaş­ma koşullarına göre toplu yapı yapmaya mü­sait, birden fazla hissedarı olan arsa…

Gün­cel uygulamada da sürecin nasıl işleyeceğini zaman içerisinde göreceğiz. Ancak şunu söy­lemek gerekir ki güzel fikirleri doğru şekilde kullanabilmek için ürünlerin hukuki zemini­nin doğru, fiyatlamasının ve değerlemesinin de piyasa ile uyumlu şekilde oluşturulmasına imkan sağlanması gerekiyor…

Dünya | Prof. Dr. Ali HEPŞEN