Taşınmaz devirlerinde çember daralıyor, gerçek değere geçiş için ilk somut adım atıldı

Türkiye’deki bütün ev, arsa ve işyerlerinin gerçek değerini gösteren harita çıkaracağı, ev, işyeri ve arsaların gerçek değerini şehir şehir, ilçe ilçe tek tek belirleyeceği, değerlerdeki düşüş ve yükselişlerin periyodik olarak takip edilerek artış ve düşüşlerin anında haritaya yansıtılacağı, deprem ya da terör gibi nedenlerle ortaya çıkan değer değişimlerinin takip edileceği, kamu yatırımları ve düzenlemeleri sonucu ortaya çıkan değer artışlarının da sisteme ekleneceği, tapudaki satışta haritadaki değerlerin dikkate alınacağı, hiç kimsenin bu değerlerin altında satış gösteremeyeceği, tapu devirlerinde ödenecek harç oranlarının bu sisteme göre belirlenen değerler üzerinden belirleneceği, 2022 yılında geçilecek bu uygulamanın hem satıcılar hem de alıcılar arasında adaleti sağlayacağı ve devletin vergi kaybının önleneceğine ilişkin haberler ve açıklamalar yer aldı.

Durup dururken bu haberler nereden ve neden çıktı?
Hayır, tabi ki bu haberler durup dururken çıkmadı. Taşınmaz Değerleme Sistemine geçilmesi hususu, Cumhurbaşkanlığı Kabinesi’nin ilk 100 Günlük Eylem Planı’nda yer alıyor.

Taşınmaz Değerleme Sistemi ile; toplulaştırma, kamulaştırma, imar uygulamalarının etkinliğini artırma, piyasanın daha sağlıklı işlemesini sağlama, gayrimenkul envanterinin tamamlanması, tapu harçları ve emlak vergilerinin gerçek değeri üzerinden alınması sağlanarak gayrimenkul vergilendirme sisteminin yeniden düzenlenmesihedefleniyor.

Taşınmaz değerleme sistemine geçilmesine neden ihtiyaç duyuldu?

Her türlü önlem alınmasına ve yasal düzenleme yapılmasına rağmen taşınmaz devirlerinde tapu harcı başta olmak üzere gelir vergisi, kurumlar vergisi, KDV, veraset ve intikal vergisi ve emlak vergisinde ciddi kayıplar söz konusu. Vergi kaybının en büyük nedeni ise, eksik beyan veya beyan edilmeyen gerçek değerler. Bu şekilde oluşan vergi kaybının 8 - 9 Milyar Dolar civarında olduğu tahmin ediliyor.

Yapılan araştırmalarda, tapuda gerçekleşen taşınmaz devirlerinin ancak yüzde 5’inin gerçek değerler üzerinden beyan edildiği tespit edilmiş durumda. Ne kadar vahim değil mi?

Peki, gerçek değer üzerinden beyan oranı neden bu kadar düşük, eksik beyan oranı neden bu kadar yüksek diye kendi kendimize bir soru sorabiliriz. Nedeni oldukça basit; alıcı ve satıcı arasındaki menfaat birliği var, tapu harcı ve diğer vergi oranları (gelir vergisi ve KDV gibi) çok yüksek. Örneğin, 800 bin liralık bir ev gerçek değeri üzerinden tapuda devredilirse, toplam yüzde 4 (31 Mart 2019 tarihine kadar yüzde 3) oranında yani 32 bin lira tapu harcı ödenmesi gerekiyor, 16 bin lirasını alıcı, 16 bin lirasını ise satıcı ödeyecek. Alıcı ve satıcı aralarında anlaşarak bu evin devir işlemini tapuda 300 bin lira üzerinden yaparlarsa, bu defa toplamda 12 bin lira tapu harcı ödeyecekler, 6 bin lirası alıcıya, kalan 6 bin lirası satıcıya ait. Sadece tapu harcındaki kayba bir bakar mısınız? Bir de taşınmazın 5 yıl içinde elden çıkarılması halinde, kazancın yüzde 15’i ile 35’i arasında gelir vergisi ödenmesi gerekiyor. Satıcı bu vergiyi ödememek için de, tapuda düşük değer göstermeyi tercih ediyor. Tabi bir de, olayın KDV boyutu var.

Devletimiz, maalesef şu an taşınmaz alım satımında olması gerekenin çok altında vergi ve tapu harcı alabiliyor. Bu kadar açık olmasına rağmen, bilinçli veya bilinçsiz olarak bu konunun üzerine şimdiye kadar hiçbir hükümet/kimse gitmedi, burası hep gri alan olarak kaldı.

Devletin gelir ihtiyacı dikkate alındığında, kayıt dışılıkla mücadele, vergilendirilebilir alanların ve vergilendirilebilir kapasitenin genişletilerek artırılması, bu gibi gri alanların kayıt ve disiplin altına alınarak vergi kaybının önlenmesi ve devlet gelirlerinin artırılması artık kaçınılmaz. Bu hususlar, vatandaşlar arasında adaletin sağlanması ve ülkemiz menfaati açısından da son derece önemli ve hassas.

Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, geçtiğimiz günlerde bu konuda ilk somut adımı attı, ama henüz kimse farkına varmadı!

5 Şubat 2019 tarihli ve 30677 sayılı Resmi Gazete’de yayınlanan 30 Numaralı Cumhurbaşkanlığı Kararnamesi ile, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün kuruluş, yetki ve sorumluluklarına ilişkin maddeye "toplu değerleme faaliyetlerini düzenlemek ve yürütmek" ibaresi eklenerek, bu kapsamda taşınmazların toplu değerleme yöntemleriyle değerini belirleme, değer bilgi merkezini kurma, yönetme ve değer haritalarının üretilmesi ile güncel tutulmasını sağlama görevi verildi. Ayrıca, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü bünyesinde Taşınmaz Değerleme Dairesi Başkanlığı kurulmasına karar verildi ve görevleri aşağıdaki şekilde belirlendi:

“e) Taşınmaz Değerleme Dairesi Başkanlığı:

1) Taşınmazların toplu değerleme yöntemleriyle değerini belirlemek, değer bilgi merkezini kurmak, yönetmek ve değer haritalarının üretilmesi ile güncel tutulmasını sağlamak.

2) Gereken durumlarda toplu değerleme çalışmalarında kullanılmak üzere tekil değerleme yaptırmak veya talep etmek.

3) Toplu değerleme standartlarına ilişkin çalışmaları yürütmek.

4) Toplu değerleme çalışmaları sonucunda elde edilen verilere dayanarak istatistikler ve raporlar yayımlamak.

5) Taşınmaz değerleme ve toplu değerleme alanlarıyla ilgili ihtiyaç analizleri ile uluslararası gelişmeler ve iyi uygulamaların takibini yapmak.

6) Bu bent ile verilen görev ve yetkilerin yürütülmesine ilişkin usul ve esasları belirlemek.”

Yani, taşınmazların tapu devirlerinin gerçek bedel üzerinden yapılmasına ilişkin olarak ilk somut adım atıldı.

Bugüne kadar gerçek alım - satım bedeli üzerinden devir yapılması zorunlu değil miydi? 
Evet, zorunluydu.

Mevcut düzenlemelere göre de, gayrimenkul alım satım işlemlerinde tapu harcının, emlak vergisi değerinden (rayiç bedel) az olmamak üzere beyan edilen gerçek alım satım bedeli üzerinden ödenmesi gerekiyor. Tapuda yapılan işlemden sonra, beyan edilen alım satım bedelinin gerçek durumu yansıtmadığının veya emlak vergisi değerinden daha düşük bir bedel üzerinden harç ödendiğinin tespit edilmesi halinde, eksik ödenen harç % 25 vergi ziyaı cezası ile birlikte alıcı ve satıcıdan alınıyor.

Uygulama ve düzenleme bu yönde olmakla beraber, alıcı ve satıcılar daha az tapu harcı ödemek için tapu işlemlerini emlak vergisi beyan değeri üzerinden ödeme yolunu tercih ediyorlar ve emlak vergisi rayiç değerini kanuni tapu harcı matrahı olarak kabul ediyorlar. Bu konuda toplumda bir konsensüs sağlanmış durumda, ne yapılırsa yapılsın bu anlayış değişmiyor. Sistemde yakalanan çok az sayıda kişiye cezalı tarhiyat yapılıyor, hepsine yapılması teknik olarak da mümkün değil.

Markalaşmış ve belirli bir büyüklüğe ulaşmış gayrimenkul firmalarının konut veya iş yeri satışlarında gerek tapuda ve gerekse faturalamada gerçek satış bedelleri üzerinden işlem yapılıyor. KDV iadesi alan bu firmaların satış tutarları da ayrıca inceleniyor, yani bunlarda sorun yok. Sorun merdiven altı firmalar ile ikinci el satışlarda.

Taşınmaz değerleme sistemi tek başına bu sorunu çözebilir mi?
Büyük ölçüde çözecek gibi, ancak yine de bu sistemin bazı düzenlemelerle desteklenmesi gerekiyor. Bu düzenlemeler neler olabilir?

- Tapu harcı oranı çok yüksek, alıcı ve satıcıdan yüzde iki olmak üzere toplamda yüzde 4 (31 Mart 2019 tarihine kadar yüzde 3). Tapu harcı oranı, hem alıcılar hem de satıcıların psikolojisini doğrudan etkiliyor. Evin bedeli ne olursa olsun, kimse yüksek tutarda tapu harcı ödemek istemiyor. Bu sorunu artık kökten çözmek gerekiyor. Tapu harcındaki bu psikolojik direnci kırmak bakımından, tapu harcı oranının yüzde bir veya yüzde birin altına çekilmesi gerekiyor. 

- Şahısların ikamet olarak kullandıkları konutların satışı, bir defaya mahsus olmak üzere vergiden istisna tutulmalı.

- Ticari organizasyonun tanımı Gelir Vergisi Kanunu’nda yapılarak, bu organizasyon kapsamında yapılan taşınmaz satışları vergiye tabi tutulmalı, sayı ve skora dayalı vergileme anlayışından vazgeçilmelidir.

Sonuç olarak;
Taşınmaz Değerleme Sistemi’ne geçişle beraber, başta tapu harçları olmak üzere, gelir vergisi (ticari kazanç, değer artış kazancı ve emsal kira bedeli uygulaması), kurumlar vergisi, KDV, veraset ve intikal vergisi ve emlak vergisi tahsilatları artacak, gayrimenkul vergilendirme sistemi sil baştan yeniden oluşturulmuş olacak. Taşınmazların harç ve vergiye esas değerleri bu sistem tarafından belirlenecek, bu değerlerin altında işlem yapanlar hakkında Hazine ve Maliye Bakanlığı inceleme birimlerince inceleme yapılarak, gerekli işlemler yapılacak.

Yukarıda da belirttiğimiz üzere, sisteme geçmeden önce insanların yeni sisteme uyumu ve psikolojik dirençlerinin bertaraf edilmesi bakımından tapu harcı oranlarında ciddi bir indirime gidilmeli.

OgünHaber