GAYRİMENKUL SERMAYE İRADINDA BEYANNAME İLKELERİ

Tam veya Dar Mükellef Gerçek kişiler 1 Mart-25 Mart 2019 tarihleri arasında 2018 takvim yılında elde ettikleri Gayrimenkul Sermaye İradlarını, diğer beyana tabi gelir unsurları gibi, duruma göre beyan konusu edeceklerdir.

Mükellefler (kiracılar, intifa ve irtifak hakkı sahipleri ile zilyedler dahil) tarafından GVK’nın 70. Maddesine göre taşınmaz mahiyetindeki arsa, arazi, gayrimenkul niteliğindeki haklar, arama ve işletme hakları, ihtira beratı, know-how, marka, unvan, telif hakları, her türlü motorlu aracın ve kanundaki diğer unsurların kiraya verilmesinde Gayrimenkul Sermaye İradı doğmaktadır.

• Beyannamenizi taahhütlü posta ile göndermezseniz (adi posta veya kargo ile gönderilmesi durumunda) vergi dairesine ulaştığı tarihte verilmiş sayılır.
• Sadece kira geliriniz varsa veya bunun yanında ücret, menkul sermaye iradı ve değer artış kazancınız varsa Hazır Beyan yoluyla vergi dairesinden aldığınız şifre veya güvenlik sorusu ile internetten de beyanda bulunabilirsiniz. Hazır Beyan Sistemi; beyana tabi gelirleri sadece ücret, kira, menkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratlardan ya da bunların bir veya birkaçından oluşan mükelleflerin Yıllık Gelir Vergisi Beyannamelerinin, Gelir İdaresi Başkanlığı tarafından önceden hazırlanarak mükelleflerin onayına sunulduğu, hızlı ve kullanımı kolay bir sistemdir.
• Yine, sadece kira geliriniz varsa, 60 yaş ve üzerindeyseniz veyahut engelliyseniz (vergi dairesine gidemediğiniz durumlarda) vergi dairenizi veya (VİMER) 444 0 189’u arayarak adresinizde beyannamenizi adresinizde yetkililerle birlikte doldurabilirsiniz.

2018 yılında istisna tutarı olan 4.400-TL altında yıllık konut kira geliri olanlar vergi mükellefiyeti tesis ettirmeyeceklerdir.

2018 yılı Gelir Vergisinin 2019-Mart ve 2019-Temmuz aylarında iki eşit taksitte ödenebilme imkanı bulunmaktadır. Vergi dairesine, hesabın bildirilmesi suretiyle başka vergi dairesine veya tahsile yetkili banka şubelerine ödeme de yapılabilinir.

*Gelir Unsurları: Gelir Vergisi Kanunu’nun 70 inci maddesine göre, kira gelirine konu mal ve haklar şöyledir;

•Arazi, bina, maden suları, memba suları, madenler, taş ocakları, kum ve çakıl istihsal yerleri, tuğla ve kiremit harmanları, tuzlalar ve bunların mütemmim cüzileri ve teferruatı,

• Voli mahalleri ve dalyanlar,

• Gayrimenkullerin ayrı olarak kiraya verilen mütemmim cüzileri ve teferruatı ile bilumum tesisatı, demirbaş eşyası ve döşemeleri,

• Gayrimenkul olarak tescil edilen haklar,

• Arama, işletme ve imtiyaz hakları ve ruhsatları, ihtira beratı, alametifarika, marka, ticaret unvanı, her türlü teknik resim, desen, model, plan ile sinema ve televizyon filmleri, ses ve görüntü bantları, sanayi ve ticaret ve bilim alanlarında elde edilmiş bir tecrübeye ait bilgilerle gizli bir formül veya bir imalat usulü üzerindeki kullanma hakkı veya kullanma imtiyazı gibi haklar,

• Telif hakları,

• Gemi ve gemi payları ile bilumum motorlu tahmil ve tahliye vasıtaları,

• Motorlu nakil ve cer vasıtaları, her türlü motorlu araç, makine ve tesisat ile bunların eklentileri.

*Tahsil Şekli: GMSİ’nda kira geliri nakdi ve ayni şekilde olabilmektedir. Kiranın ayni (mal, eşya vb.) olarak alınması halinde, tahsil edilen kiralar Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre emsal bedeli ile paraya çevrilir.

• Çek şeklindeki tahsilatlarda “çeke vade konsa ve vadesi gelecek seneye sarksa bile” tahsil hükümde olup GSMİ kapsamında beyan edilecektir.

2018 yılında beyan edilecek kira geliri, 2018 yılı ve öncesi tüm dönemlere ilişkin yapılan tüm tahsilatlardan teşekkül etmektedir. Buna karşın, 2019 ve sonraki yıllara ilişkin peşin tahsilatlar ilgili olduğu yıl beyan edilecektir.

• Bunun tek istisnası mükellefin ülkeyi terk etmesi ve ölüm halinde gelirin tamamı o yılın geliri sayılacaktır.

Bu geliri döviz olarak tahsil edilmiş ise, tahsil tarihindeki TCMB döviz alış kurunu dikkate alarak gayri safi geliri bulunacaktır. 2018 yılının geliri 2012/Ocak ayında peşin tahsil edilmişse, o zaman brüt gelir bulunurken 2012/Ocak ayında ilgili tahsilat gününe ilişkin döviz kuru dikkate alınacaktır.

• Kira geliri karşılığında vadeli kambiyo senedi alındığı durumlarda, ciro ve veya devir olmadığı sürece beyan edilecek gelir bize göre bulunmamaktadır.
• Buna karşın, devir veya ciro edilen çek veya senetler idare tarafından veya bazı yargı kararlarına göre tahsil edilmiş sayılmaktadır.

Ayın şeklindeki kiralarda takdir komisyonunun ve yetkili birimlerin emsal değeri geçerli olacaktır. Bedel yoksa veya düşükse emsal bedel beyan edilecek gelir olacaktır. Kiraya verilen bina ve arazilerde emsal kira bedeli, varsa yetkili özel makamlarca veya mahkemelerce saptanmış kira bedelidir. Bina veya arazi için kira takdiri ya da tespiti yapılmamış ise emsal kira bedeli, bina veya arazinin emlak vergisi değerinin %5’idir. Bina veya arazi dışında kalan mal ve haklarda emsal kira bedeli, bunların maliyet bedelinin %10’udur. Bu bedel bilinmiyorsa, Vergi Usul Kanunu’nun servetlerin değerlemesi hakkındaki hükümlerine göre belli edilen değerlerinin %10’udur.

• Yalnız, bazı özel durumlar için kanun koyucunun emsal bedeli aramadığını belirtmek gerekir[1].

İstisna Şartları: Binaların “mesken” olarak kiraya verilmesinden bir takvim yılı içinde elde edilen hasılatın 2018 yılı için 4.400 TL’si istisnadır. İstisna haddi üzerinde hasılat elde edilip beyan edilmemesi veya eksik beyan edilmesi halinde, bu istisnadan yararlanılamamaktadır.

• Ancak, idarece herhangi bir tespit yapılmadan önce, süresinde beyan edilmeyen veya süresinde verilen beyannamede yer almayan konut kira gelirlerini, süresinden sonra verilen beyanname ile beyan edenler sözkonusu istisnadan yararlanabileceklerdir.
• İşyerinden alınan kiralarda istisna uygulanamamaktadır.
• Ticari, zırai veya mesleki kazançlar nedeniyle beyanname veriliyorsa yine istisna uygulanmayacak, gelirin tamamı beyan edilecektir.
• 2018 yılında 4.400-TL üzeri kira elde edenlerden, beyana tabi olsun olmasın, ayrı ayrı veya birlikte ücret, kira geliri, menkul sermaye iradı ve diğer kazanç ve irat tutarı brüt toplamı 2018 yılı için 120.000-TL yi aşanlar da istisnadan faydalanamayacaktır.

Taşınmaza eşiyle hisseli şekilde sahip olanlardan her biri istisnayı ayrı ayrı beyanlarında dikkate alabilecektir. Mesela, %50 hisse ile sahip olduğunuz konut için eşinizle ayrı ayrı 25.000-TL kira geliriniz varsa, her biriniz kira gelirinden 4.400-TL (2018 yılı için geçerlidir) istisnayı ayrı ayrı düşebileceksiniz.

• Unutulmaması gereken nokta istisna tek konuta uygulanacağıdır.
• Mesela yıllık 10.000-TL kira gelirinizin olduğu konuta istisna uygulanacak, beyannameye girecek diğer konut ve işyeri gelirlerinize tekrar istisna uygulanmayacaktır.

Gider Yöntemi: Mükellefler, safi iradın tespitini Gerçek veya Götürü Gider yöntemi ile tespit edebilmektedirler. Götürü gider, istisna uygulanmış gelirin veya istisna yoksa brüt gelirin %15’idir.

• Haklarda götürü gider uygulaması mümkün değildir.
• Hazine ve Maliye Bakanlığı beyannamesinde Haklardan kira geliri olanlar için varsa diğer gayrimenkul sermaye iradlarına da götürü gideri uygulatmıyor.

Gider yöntemi, taşınmazlar için bir bütün şekilde uygulanacak, bir kısmına gerçek, diğer kısmına götürü gider uygulanamayacaktır. Tek tercih geçerli olacaktır. (Tercihte Bütünlük)

• Yalnız, yurtdışında da gayrimenkulünüz varsa onun için ayrı, yurtiçi için ayrı yöntem uygulanabilir.
• Ayrıca, bedelsiz kullandırım şeklinde kiraya verilen gayrimenkulün ne maliyet bedeli, ne de vergi değeri bilinmiyorsa, bunlar için diğerlerinden ayrı bir yöntem belirlenebilir.

• 2018 yılında gerçek gider yönetiminden götürü gider yöntemine dönüldüğü durumlarda, gerçek gider uygulanan yıla ilişkin olarak sonraki (2018 ve sonraki) yıllarda elde edilen gelire götürü gider uygulanmayacaktır. Zira, o döneme ilişkin gerçek gider zaten gerçek şekilde kavrandığından bu durum mükerrer gider indirimine neden olabilecektir.

Gayrimenkul sermaye iradında safi iradın bulunması için, “istisna edilen gayrisafi hasılata isabet edenler hariç olmak üzere” gayrisafi hasılattan gerçek giderler indirim konusu edilebilecektir. Götürü gider belgeli gideri bulunmayan veya temin edememiş mükellefler için bir avantaj olup; götürü gider uygulayan 2 yıl bu uygulamadan vazgeçememektedir.

2017 yılında götürü gider yöntemi ile safi iradın tespiti varsa, bu yılda çok yüksek gerçek gideriniz olsa bile, götürü gider yönteminin uygulama zorunluluğu bulunmaktadır.

Beyanname Durumu: 2018 te sadece kira geliri mevcutsa 4.400-TL üzerinde konut kirası elde edenler, işyeri kirasında tevkifat uygulanıyorsa 34.000-TL üzerinde brüt kira geliri elde edenler beyanname vereceklerdir.

Beyan sınırı olan 34.000-TL dikkate alırken konut kira geliri de (varsa istisna düşüldükten sonra kalan tutar) işyeri brüt kira geliri ile birlikte dikkate alınacaktır. İşyeri kirasında stopaj yoksa, 2018 yılı toplam elde edilen GMSİ 1.800-TL üzerinde ise tamamı beyan edilecektir.

• Kiralanan yer hem işyeri hem konut olarak kullanılıyorsa idare tarafından işyeri olarak kabul edilmekte ve “gerektiğinde” kiracı (stopaj sorumlusu) tarafından %20 stopaj yapılması gerekmektedir.

Site Ortak Alan Kiraları: Site yönetiminin ortak alanları kiraya vermesi durumunda her bir kat malikinin hissesine düşen kira geliri kat malikleri tarafından beyan edilecektir. Kat maliklerinin beyana tabi başkaca bir gelirinin bulunması halinde ise, elde edilen iradın beyannameye dâhil edilip edilmeyeceği kat maliklerinin mükellefiyet türlerine göre belirlenecektir. Bu konu atlanılmaması gereken özel bir durumdur.

Beyannamede İndirimler: 2018 yılında kira geliri elde edenler, 2018 yılında şahıs sigorta şirketlerine ödedikleri primleri, eğitim ve sağlık harcamalarını, bağış yardımlarını, sponsorluk harcamalarını, GVK’nın 89. Maddesindeki diğer bağış ve yardımları, yine diğer bazı özel kanunlardaki bağış ve yardımları, özel şartlara bağlı olarak indirim olarak dikkate alabileceklerdir.

Gerçek Giderlere İlişkin Özel Durumlar:

*Gerçek Giderler: Kiralayan tarafından ödenen aydınlatma, ısıtma, su, asansör, idare giderleri, sigorta giderleri, borç faizleri, konut olarak kiraya verilen bir adet taşınmazın iktisap bedelinin 5 yıl süreyle %5i, ödenen vergi, resim harç, şerefiye, onarım ve bakım giderleri ile kiralanan mal ve hakları kiraya verilmesinde ödenen gerçek giderleri, sahibi bulunulan konutların kiraya verilmesinde kira ile oturulan konutun kirasını gider olarak düşebilme imkanı vardır.

• Yalnız, yazlık gibi geçici yerlere ilişkin kiralar, konuttan sağlanan kiradan düşülemez.
• Kiralanan yerin daimi mesken olması gerekmektedir.

Bazı giderlerin gider fazlalığı yaratamayacağını ve gerçek giderlerin kiraya verilen kısımla orantılı giderleştirilmesi gerektiğini belirtmek gerekir. Ayrıca, 4.400-TL istisnaya isabet eden gerçek gider de gider olarak dikkate alınamayacaktır.

• Keza, yurtdışında çalışma veya oturma izni olan vatandaşlarımız Türkiye’deki kira gelirinden yurtdışı kira giderlerini düşemezler.

*Değer Artırıcı Harcamalar: Gayrimenkul niteliğindeki mal veya haklar dolayısıyla yapılan ve onarım amacını aşan nitelikteki harcamalar doğrudan gider olarak gayrimenkul sermaye iradından düşülemeyecektir. Fakat, gayrimenkulun değerini sürekli nitelikte artıran veya gayrimenkulü genişletici nitelikteki bu harcamalar amortisman yoluyla gider olarak dikkate alınabilecektir.

• Örneğin, binaya asansör yaptırdığınızda veya depo yaptırdığınızda bunlar amortisman yoluyla itfaya tabi olacaktır.
• Gayrimenkulün iktisadi değerini artırıcı niteliği olan ısı yalıtımı ve enerji tasarrufu sağlamaya yönelik harcamalar doğrudan gider yazılabilir (Bu harcamalar 2018 takvim yılı için 1.000 TL’yi aşıyor ise maliyet olarak dikkate alınabilir.)

*İvazsız Edinilen Taşınmazlar: Veraset yoluyla edinilen gayrimenkul unsurlarında ölen kişinin veya ivazsız intikali gerçekleştiren şahsın bu kapsamdaki vergi mükellefiyeti artık sona erdiğinden ve söz konusu iktisaptan sonra hukuken üçüncü bir kişinin gayrimenkul sermaye iradı kapsamında mükellefiyeti başladığı için, bize göre amortisman süresinin yeniden başlaması gerekmektedir. Amortismanın hiç hesaplanmaması gerektiği görüşünü ise hakkaniyete ve vergi mantığına aykırı bulmaktayız. Zira, iradın sağlanması veya devamı için katlanılması gereken yıpranma payı esas itibariyle safi kazancın tespitinde dikkate alınması gereken gerçek bir giderdir.

*Götürü Giderden Gerçek Usule Geçişte Amortisman: Amortisman müessesesi bir bütündür ve hukuken kazanç tespit yöntemin farklı olması bu bütünlüğü ortadan kaldıramaz. Gayrimenkul sermaye iradının tespiti esnasında götürü usul kullanıldığı dönemlere ilişkin amortisman süresi fiilen işlemiş sayılmaktadır ve daha sonra gerçek gider usulünün tercihi esnasında kalan amortisman süresi uzatılamayacaktır.

*Takvim Yılı İçinde Taşınmazın Elden Çıkartılması: Takvim yılı içinde satış olursa, gerçek gider usulünün uygulandığı durumlarda bize göre gayrimenkulun elden çıkartıldığı döneme kadar işlemiş bulunan sürenin amortisman hesaplanması sırasında dikkate alınması gerekmektedir. Zira, satış veya elden çıkarmanın gerçekleştiği tarih de bir değerleme dönemidir.

*Kur Farkları: Gayrimenkulün iktisabı için kullanılan konut kredisi anapara ödemelerine ve bu anapara taksitlerine ilişkin kur farklarının kira gelirinden gider olarak indirim konusu yapılması mümkün bulunmamaktadır. Ancak, anapara taksitine ilişkin ödenen kur farklarının konut olarak kiralanan gayrimenkulün iktisap bedeline eklenmesi suretiyle oluşacak bedelin % 5 ini aşmayacak şekilde 5 yıl süreyle sadece ilgili gayrimenkule ait gayrisafi hasılattan gider olarak indirim konusu yapılması mümkün bulunmaktadır.

*Beyanname Verilmemesi/Verilememesi: Beyanname verilmemesi veya GMSİ’nın beyan edilememesi/edilmemesi durumlarında amortisman süresinin uzatılması hakkaniyete uygun olmakla beraber, VUK hükümleri kapsamında faydalı ömrün uzatılamayacağı gerekçesiyle bu durumun mümkün olmadığını söylemek gerekmektedir.

*Dar Mükelleflerin Durumu: Dar mükellefler, tamamı Türkiye’de tevkif suretiyle vergilendirilmiş olan gayrimenkul sermaye iratları için yıllık beyanname vermezler. Diğer gelirler için yıllık beyanname vermeleri halinde de tevkifata tabi tutulan bu gelirlerini beyannameye dahil etmezler. Dar mükellefler tarafından Türkiye’de tevkif suretiyle vergilendirilmiş olan işyeri kira gelirleri için tutarı ne olursa olsun yıllık beyanname verilmeyecektir. Konut kira geliri elde eden kişilerin, yıllık olarak tespit edilen istisna tutarının (2018 yılı için istisna tutarı 4.400 TL) altında kira geliri elde etmeleri halinde vergi dairesinde mükellefiyet kaydı açtırmasına ve bu gelirleri için beyanname vermesine gerek bulunmamaktadır. Kira gelirinin yanında ticari, zirai veya mesleki kazancını beyan etmek zorunda olanlar 4.400 TL’lik istisnadan yararlanamazlar. Ayrıca, 4.400 TL ve üzerinde konut kira geliri elde edenlerden, ayrı ayrı veya birlikte elde ettiği ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratlarının gayri safi tutarları toplamı 2018 yılı için 120.000 TL aşanlar, 4.400 TL’lik istisnadan yararlanamazlar.

*Dar Mükelleflerde Tevkifat Uygulaması: Gayrimenkul kira gelirleri, Türkiye’nin akdettiği Çifte Vergilendirmeyi Önleme Anlaşmalarının ‘Gayrimenkul Varlıklardan Elde Edilen Gelir’ başlıklı 6 ncı ve ‘Gayrimaddi Hak Bedelleri’ başlıklı 12 nci maddelerinde ele alınmaktadır. Anlaşmaların 6 ncı maddesi, esas olarak taşınmaz varlıkların ve bunlara bağlı hakların kiralanmasından elde edilen gelirlere ilişkin olup gayrimenkulün bulunduğu devletin bu tür gelirleri vergileme hakkı bulunmaktadır.

Buna göre, Anlaşmaya taraf olan diğer devletin mukimlerince Türkiye’de bulunan gayrimenkullerden elde edilecek kira gelirlerinde vergileme, Türkiye’de iç mevzuatın öngördüğü usul ve esaslar çerçevesinde yapılacak olup, söz konusu anlaşmalarda iç mevzuatı sınırlayan herhangi bir hüküm bulunmamaktadır. Örneğin, Almanya’da ikamet eden Mükellef (D)’nin Bodrum’da sahip olduğu konutu kiraya vermesi sonucunda elde edeceği gelir, Türkiye’de iç mevzuatımızın öngördüğü esaslar çerçevesinde vergilendirilecektir.

Çifte Vergilendirmeyi Önleme Anlaşmalarının 12 nci maddesinde tanımı yapılan gayri maddi hakların kiraya verilmesinden dolayı dar mükellefler tarafından elde edilen gelirler üzerinde ise Türkiye’nin sınırlı oranda vergileme hakkı bulunmaktadır. Söz konusu gelirler üzerinden yapılacak vergi tevkifatına ilişkin oran, Anlaşmalarda ülkeden ülkeye değişiklik gösterebilmekte olup, Anlaşmaların 12 nci maddesinde öngörülen tevkifat oranı ile iç mevzuatımızdaki oranın birbirinden farklı olması durumunda, vergi tevkifatının düşük oran üzerinden hesaplanması gerekmektedir.

Ancak, Anlaşmaya taraf diğer ülkede mukim olanların, Türkiye’de 12 nci madde kapsamında elde edecekleri gelirlerin söz konusu madde çerçevesinde vergiye tabi tutulabilmesi için, kendi ülkelerinin yetkili makamlarından mukimlik belgesi almaları ve bu belgenin aslı ile noterce veya bu ülkelerdeki Türk konsolosluklarınca tasdik edilecek Türkçe tercümesinin bir örneğini ilgili vergi dairesine veya kendilerine yapılan ödeme üzerinden tevkifat yapılması gerektiği durumda vergi sorumlularına ibraz etmeleri gerekmektedir. Vergi sorumluları teslim aldıkları mukimlik belgelerini gerektiğinde yetkili makamlara ibraz etmek üzere muhafaza edeceklerdir. Mukimlik belgesinin ibraz edilememesi durumunda ise ilgili Anlaşma hükümleri yerine iç mevzuat hükümlerimiz uygulanacaktır. Diğer taraftan, dar mükelleflerin Türkiye’ de elde ettikleri gelirler dolayısıyla ödeyecekleri vergiler, söz konusu mükelleflerin mukim oldukları ülkelerle yapılan Çifte Vergilendirmeyi Önleme Anlaşmaları çerçevesinde mukim oldukları ülkelerde mahsup edilecek ya da bu gelirler istisna kapsamında değerlendirilecektir.

Mükellefler 2018 yılına ilişkin Gayrimenkul Sermaye İradlarını yukarıdaki temel ilkeler kapsamında beyan edeceklerdir. Burada tam mükelleflerin mükelleflerin beyanname verip vermeyeceklerini, konut kira istisnasından yararlanıp yararlanamayacaklarını diğer beyan tabi gelir unsurları ile birlikte düşünmeleri gerekmektedir.

Ali ÇAKMAKCI
Yeminli Mali Müşavir-Bağımsız Denetçi