Taşınmaz değerlemesinde ilk raunt inşaat sektörünün

Evet, tam da tahmin ettiğiniz gibi, bugünkü yazımız, inşaat şirketlerinin aktifine kayıtlı boş arsa ve araziler için yüzde 2 vergili yeniden değerleme yapılıp yapılamayacağı konusunda Maliye ile inşaat sektörü arasında yaşanan hukuksal mücadele ile ilgili! (VUK. Mad. geçici 31, geçici 32).

Maliye, inşaat şirketlerinin aktifine kayıtlı boş arsa ve arazilerin emtia niteliğinde olması nedeniyle yeniden değerlemeye tabi tutulamayacağı, inşaat sektörü ise, söz konusu arsa ve arazilerin taşınmaz niteliğinde olduğu ve yeniden değerlemeye tabi tutulması gerektiği görüşünde.

Maliye’nin bu ısrarlı görüş ve uygulamasının yargıya taşınması üzerine ilk derece olarak verilen mahkeme kararı, sektör lehine! Bu, sektör açısından son derece önemli ve olumlu bir gelişme.

Kanuna göre hangi taşınmazlar için yeniden değerleme yapılamıyor?

Kanuna göre, sat-kirala-geri al (sale & leaseback) işlemine veya kira sertifikası ihracına konu edilen taşınmazlar için yeniden değerleme yapılamıyor (VUK Geçici Mad. 31, 31/7, geçici 32) . Çünkü, sat-kirala-geri al (sale & leaseback) işlemine veya kira sertifikası ihracına konu edilen taşınmazlar yeniden değerlemenin kapsamı dışında bırakılmış bulunuyor.

Maliye, Tebliğlerle kapsamı biraz daha genişletti!

Maliye’nin yayınladığı üç Tebliğ ile, yeniden değerleme yapılamayacak taşınmazların kapsamını biraz daha genişlettiği görülüyor (500, 530 ve 537 Sıra No.lu VUK Genel Tebliğleri). Bu Tebliğlerde, Kanunda açıkça yararlanılamayacağı belirtilen “sat-kirala-geri al işlemine veya kira sertifikası ihracına konu edilen taşınmazlar ile amortismana tabi diğer iktisadi kıymetler” e ilave olarak, taşınmazlar ve amortismana tabi diğer iktisadi kıymetleri alım, satım ve inşa işleri ile devamlı olarak uğraşanların bu amaçla aktiflerinde kayıtlı bulunan emtia niteliğindeki kıymetlerin de yeniden değerlemeye tabi tutulamayacağı, boş arazi ve arsalar ile kapsama giren işletmelerin kiralamaya konu ettikleri iktisadi kıymetlerin yeniden değerlemeye tabi tutulabileceği açıklanmış bulunuyor.

İncelenmesinden de fark edileceği üzere, burada, Maliye’nin geçici 31, 31/7 ve geçici 32. Maddelerde sayılmayan bazı taşınmaz ve iktisadi kıymetleri, ikincil mevzuat">mevzuat niteliğindeki Tebliğlerle yeniden değerleme kapsamı dışında bırakması söz konusu!

Tebliğlerdeki düzenlemeler tereddütleri artırdı!

Söz konusu Tebliğlerde yer alan aynı kapsamlı düzenlemeler, inşaat şirketlerinin ileride inşaat yapmak üzere yatırım amacıyla satın alarak aktiflerine kaydettikleri boş arsa ve arazilerin emtia mı yoksa taşınmaz olarak mı değerlendirileceği, bunlar için yeniden değerleme yapılıp yapılmayacağı konularında ciddi tereddütlere neden oldu. Maliye tarafından çıkarılan Tebliğlerde bu konuda açık bir düzenleme bulunmaması da, tereddütleri artırdı.

İnşaat şirketleri ile ilgili bu yeniden değerleme sorunu, sektör STK’ları olan KONUTDER , GYODER ve İNDER tarafından Maliye’ye aktarılarak, konuya açıklık getirilmesi talep edildi!

Maliye verdiği özelgelerle inşaat sektörünü şok etti!

Maliye, inşaat şirketlerinin aktifine kayıtlı bulunan boş arsaların bu şirketler için emtia niteliğinde olduğu, bu arsaların kayıtlarda “250- Arazi ve Arsalar" hesabında izlenmesinin bu durumu değiştirmeyeceği, söz konusu arsalar için yeniden değerleme yapılamayacağı şeklinde çok sayıda görüş bildirdi (İstanbul VDB’nin 24.12.2021 tarihli ve 1163107, 01.02.2022 tarihli ve E-11395140-105[VUK3-7326-71]-119677, 13.01.2022 tarihli ve E-11395140-105[VUK3-7326-85]-49671, Bursa VDB’nin 04.08.2022 tarihli ve E-95462982-105[VUK.ÖZLG-2021-141]-182085 sayılı özelgeleri).

Bu görüşler inşaat sektörünü tam anlamıyla şok etti!

En çok isteyen yararlandırılmadı!

Artık şunu net olarak anlıyorum, hiçbir şeyi çok istememek lazım. Neden mi? İstenilen ve hayata geçirilmesinde büyük rol oynanan bir düzenlemeden yararlanamamak gerçekten üzüyor, ciddi hayal kırıklıklarına neden oluyor. Bunun son dönemdeki en güzel örneği ise, YENİDEN DEĞERLEME!

İnşaat sektörü, yeniden değerleme sorununu en çok gündeme taşıyan ve yeniden ihdas edilmesini talep eden sektör. Bunun nedeni ise, 2005 yılı sonrasında enflasyon düzeltmesinin gerekli şartların oluşmaması nedeniyle uzun yıllar uygulanamaması. İnşaat şirketlerinde yoğun şekilde yaşanan yeniden değerleme sorunu, sektörün STK’ları olan KONUTDER , GYODER ve İNDER tarafından birçok defa Maliye’ye aktarıldı ve ısrarla takip edildi. Bu sıkı takip meyvesini verdi ve vergili ve vergisiz yeniden değerleme düzenlemeleri hayata geçirildi.

Bu konudaki görüşlerimizi daha önce açıklamıştık!

Gazetemizde kaleme aldığımız 3-4 köşe yazımızda, bu konudaki görüşlerimizi net bir şekilde açıklamıştık (Abdullah TOLU, “İnşaat şirketlerinde yeniden değerleme sorunu!, ekonomim.com, 8 Eylül 2021; “Gayrimenkul sektörü yeniden değerlemede ısrarlı”, ekonomim.com, 21 Kasım 2022; “Maliye’den inşaat şirketlerine şok”, 27 Aralık 2021)

Bu görüşlerimizi başlıklar halinde şu şekilde sıralayabiliriz:

1) Maliye’nin görüşü hatalı!

İnşaat şirketlerinin ileride inşaat yapmak üzere yatırım amacıyla satın alarak aktiflerine kaydettikleri boş arsa ve araziler emtia mı, taşınmaz mı? Hemen cevap verelim, Maliye’ye göre EMTİA, Medeni Kanun’a ve bize göre ise TAŞINMAZ! Maliye’nin bu görüşü endişeye dayanıyor, ancak artık endişeyle hareket etme anlayışından çıkılması, kısıtlayıcı ve daraltıcı yorumlarla sektörlerin önünün tıkanmaması lazım. İnşaat şirketlerinin gerek yatırım gerekse ileride inşaat yapmak üzere satın alarak aktiflerine kaydettikleri arsalar, taşınmaz niteliğinde bulunuyor ve 250 Arazi ve Arsalar Hesabı’nda izleniyor. Burada hukuken ve muhasebesel anlamda bir tartışma da söz konusu değil. Bu nedenle, Maliye’nin, inşaat şirketlerinin yatırım veya ileride inşaat yapmak üzere satın aldıkları arsa ve arazilerin Türk Medeni Kanunu’na göre taşınmaz olduğu ve yeniden değerlemenin kapsamı dışında bırakılan iki özel durum dışında kaldığı hususlarını gözönünde tutarak mevcut görüşünü gözden geçirmesinin uygun olacağı görüşündeyiz.

2) Maliye’nin yeniden değerleme hakkını kısıtlama yetkisi yok!

Maliye’nin Kanunla verilmiş bir hakkı sınırlandırma yetkisi bulunmuyor. Kaldı ki, ilgili yasal düzenlemelerde, Maliye’ye verilmiş bir kısıtlama yetkisi de söz konusu değil. İlgili düzenlemelerde çok açık bir şekilde sat-kirala-geri al işlemine veya kira sertifikası ihracına konu edilen iktisadi kıymetler için yeniden değerleme yapılamayacağı belirtiliyor. Bunlar dışında yeniden değerlemenin kapsamı dışında bırakılan başka bir şey de yok. Maliye’nin bu görüşünü söz konusu düzenlemenin yasalaşması sürecinde yasa metnine ekletmeyip de, sonradan Tebliğ ile açıklaması ve şirketlerin yeniden değerleme haklarını kısıtlaması anlaşılır gibi değil! Kaldı ki, yasa koyucunun böyle bir iradesi olsaydı, sat-kirala-geri al işlemi ile kira sertifikası ihracına konu edilen iktisadi kıymetlerde olduğu gibi, inşaat şirketlerinin alım, satım ve inşa işleri yapmak üzere aktiflerinde kayıtlı bulunan arsa ve arazilerin de yeniden değerlemeye tabi tutulamayacağını ilgili maddede açık bir şekilde düzenlerdi.

3) Konu yargıya taşınırsa, Maliye’nin görüşü iptal olur!

Maliye’nin yetkisi olmadığı halde, Kanunla mükelleflere verilen bir hakkı yorum yoluyla daraltması ve sınırlandırması doğru değil. Kanunda sayılmayan ve yer almayan bir sınırlandırmanın yorum yoluyla getirilmesi son derece yanlış. Bu konuda ileride bir sorun yaşanması ve konunun yargıya intikal ettirilmesi halinde, yargının yetki aşımı nedeniyle mükellef lehine karar vereceğini düşünüyorum.

Yeniden değerleme işlemi iptal edilen bir şirket dava açtı!

Söz konusu düzenlemeler kapsamında aktifine kayıtlı bulunan boş arsa ve arazisi için yeniden değerleme işlemi yaparak bağlı bulunduğu vergi dairesine beyanname veren bir inşaat şirketi, bu başvurusunun reddedilmesi üzerine iptal davası açtı.

Mahkeme inşaat şirketini haklı, Maliye’yi haksız buldu!

Davaya bakan Vergi Mahkemesi, aktifine kayıtlı boş arsa ve arazi için yeniden değerleme işlemi yapan inşaat şirketini haklı, bu işlemi reddeden Maliye’yi ise haksız buldu. KARARIN GEREKÇESİ İSE, SON DERECE AÇIK VE NET: Kişilerin haklarının kısıtlanması ve belli bir haktan yararlandırılmasının sınırlandırılmasına ilişkin düzenlemeler Kanunla yapılabilir, Tebliğlerle böyle bir kısıtlama yapılamaz!

Söz konusu kararın özeti ise şu şekilde:

“Vergi Usul Kanunu Genel Tebliği ile sat-kirala-geri al işlemine veya kira sertifikası ihracına konu edilen taşınmazlar ile taşınmazların alım, satım ve inşa işleri ile devamlı olarak uğraşanların bu amaçla aktiflerinde kayıtlı bulunan emtia niteliğindeki kıymetlerin, bu kapsamda yeniden değerlemeye tabi tutulamayacağına ilişkin sınırlama getirilmiştir. Kişilerin haklarının kısıtlanmasını veya belli bir haktan yararlandırılmasının sınırlandırılmasını öngören düzenlemeler, Anayasasının “vergi ödevi”ne ilişkin 73. maddesi uyarınca “verginin kanuniliği” ilkesi gereğince ancak kanunlarla yapılabilir. Böyle bir düzenlemenin tebliğ ile yapılması olanaklı değildir. Hakkın özüne dokunabilecek bir düzenlemenin tebliğ ile yapılması söz konusu olamaz. Aksi düşünce; yani kanunla düzenlenmesi gereken bir konunun tebliğ ile düzenlenmesi, kuvvetler ayrılığı rejimine ters düşeceği gibi, fonksiyon gaspına da yol açacaktır. Bu durumda, kanunda öngörülmeyen bir sınırlama getiren tebliğe istinaden, davacı şirketin 7326 sayılı Kanuna göre yaptığı taşınmaz değerleme başvurusunun reddine ilişkin işlemde hukuka uyarlık bulunmamaktadır. Açıklanan nedenlerle; davanın kabulüne, dava konusu işlemin iptaline (…) oy birliğiyle karar verildi.” (İstanbul 9. Vergi Mahkemesi’nin 03.03.2023 tarihli ve E. 2022/442, K.2023/641 sayılı kararı).

Maliye bu kararı Bölge İdare Mahkemesi’ne taşıdı!

Evet, Maliye aleyhine verilen bu kararı yasal süresi içerisinde istinaf yoluyla Bölge İdare Mahkemesi’ne taşıyarak, itiraz etti. İstinaf süreci halen devam ediyor.

Sonuç olarak;

Sektör açısından son derece önemli ve olumlu bir karar. İnşaat sektörü bu karar sonrasında Maliye’ye karşı 1-0 öne geçti. Ancak, maç daha devam ediyor, henüz sona ermedi. Bu nedenle, sektörün içinde bulunan birisi olarak bu önemli davayı çok yakından takip ediyoruz.

Dava ile ilgili gelişmeleri köşemizden duyurmaya devam edeceğiz.

Ekonomim.com | Abdullah TOLU

Taşınmaz değerlemesinde ilk raunt inşaat sektörünün

Vergi ödeme vergisi de arttı

Asgari ücret kimi nasıl etkileyecek?

Asgari ücret Resmi Gazete'de yayımlandı; iyi de 4 liranın sırrı ne?

2025 enflasyonuna asgari ücret etkisi azami 3,6 puan

Asgari ücret artışı

Yıl biterken…2024’e dair

Doç.Dr.Hasan YALÇIN Köşe Yazılarıyla Gazetemizde

2025 Yılı asgari ücreti açıkladı

Meslek mensuplarına çektirilen KDV ızdırabı

2 milyar liralık Genel Sağlık Sigortası (GSS) borcu silinecek