Danıştay, ofisi konut olarak satanların tüm ümitlerini yok etti

Danıştay tarafından verilen son kararlar etkili sonuçlar doğurmaya devam ediyor. Maliye’nin yaptığı düzenlemelerden kaynaklanan uyuşmazlıklar dışında, günlük işlemlerde karşılaşılan çok sayıda vergisel sorun da, bu kararlar kapsamda çözümlenmeye ve netleşmeye başladı.

Bu sorunlu konulardan birisi de, kamuoyunda 10 - 12 yıldır tartışmalı olan “ruhsat veya tapuda ofis olarak gösterilen taşınmazların konut olarak satışı” nda uygulanacak KDV oranı ile ilgili.

Tartışmalı konu tam olarak ne?

Danıştay’ın ofisi konut olarak satanların tüm ümitlerini bitiren son kararı, “ruhsat veya tapuda ofis olarak gösterilen taşınmazların konut olarak satışı” nda uygulanacak KDV oranı ile ilgili. Ancak, konu sadece KDV oranı ile sınırlı kalmıyor, KDV iadesinin geri alınmasına kadar giden çok önemli bir süreci de başlatıyor. Çünkü, geçmiş dönemlerde ruhsat ve tapuda işyeri – ofis – dükkan olarak yer alan taşınmazlar konut olarak satılarak, üstüne KDV iadesi alındı.

Böyle bir olay nasıl yaşanabilir ki?

Evet, gerçekten de ruhsat ve tapuda işyeri – ofis – dükkan olarak kayıtlı taşınmazların konut olarak satılması ve üstüne KDV iadesi alınması oldukça ilginç. Hatta anlaşılır gibi değil. Normal koşullarda bu şekilde bir satışın yapılmaması lazım. Ancak, geçmiş dönemlerde böyle bir şey yaşandı!

Her şey Maliye’nin Sirküleri ile başladı!

Her şey Maliye’nin görüş değiştirmesiyle başladı. Nasıl mı? İşte süreç

KDV’nin yürürlüğe girdiği 1985 yılından itibaren konut ve işyeri satışlarına uygulanacak KDV oranları, ruhsat ve tapu kayıtları esas alınarak tespit ediliyor, net alanı 150 m2'ye kadar olan konut satışlarında yüzde 1-8, net alanı 150 m2'nin üzerindeki konutlar ile işyeri – ofis – dükkan satışlarında ise yüzde 18 KDV hesaplanıyordu.

Ancak, Maliye, 2011 yılında yayınladığı bir Sirküler ile ezber bozan bir görüş değişikliğine giderek, uzun yıllardan bu yana süregelen görüş ve uygulamasını değiştirdi, taşınmazlarda KDV oranının, yapı ruhsatı ile tapu kayıtlarında ne şekilde gösterildiğinden çok, fiilen ne amaçla kullanıldığı/kullanılacağı hususuna bakılarak tespit edilmesi gerektiğini açıkladı (8 Ağustos 2011 tarihli ve 60 Sıra No.lu KDV Sirküleri).

Maliye, bu Sirkülere dayanarak, geçmiş tarihlerde çok sayıda özelge de verdi (GİB’in 23.08.2013 tarih ve 1259, Ankara VDB’nin 05.09.2013 tarih ve 2851, 03.07.2013 tarih ve 20361 sayılı Özelgeleri)

Görüş değişikliği ofisin konut olarak satılmasına neden oldu!

Evet, bu görüş değişikliği, yapı ruhsatı veya tapuda işyeri, ofis, dükkan, büro olarak yer alan ve net alanı 150 m2’yi geçmeyen taşınmazların konut olarak kullanılmak üzere satılması halinde, bu satışların indirimli oranda (yüzde 1, 8) KDV’ye tabi olması ve bu satışlar nedeniyle yüklenilip indirim konusu yapılamayan KDV’lerin nakden veya mahsuben iade olarak talep edilmesi sonucunu doğurdu. Maliye, bu kapsamda çok sayıda KDV iadesi de yaptı.

Maliye, 2014 yılı sonlarına doğru bu görüşünden vazgeçti!

Maliye, yaptığı hatanın farkına vararak, 2014 yılının sonlarına doğru bu görüşünden vazgeçerek, tekrar doğru olan ilk görüş ve uygulamasına geri döndü, taşınmaz satışlarında KDV oranının tapu ve ruhsat kayıtları esas alınarak tespit edileceğini açıkladı (GİB. İzmir VDB.nin 8/4/2015 tarih ve 21152195-35-02-174, Sivas Defterdarlığı'nın 16/3/2015 tarih ve 67630374-130[2014-41]-1 sayılı özelgeleri).

Uygulama halen bu görüş çerçevesinde yürütülüyor.

Maliye yaptığı KDV iadelerini cezalı olarak geri istedi!

Maliye, 2011 – 2014 zaman aralığında verdiği özelgeleri esas alarak ruhsat veya tapuda iş yeri – ofis olarak görünen taşınmazları konut olarak satan ve yanlış KDV oranı uygulayan mükellefler adına eksik tahakkuk ettirdikleri KDV’ler nedeniyle cezalı tarhiyatlar yaptı, bu kapsamda KDV iadesi alan mükelleflerden de, iade tutarlarını haksız iade kapsamında cezalı olarak geri istedi.

Mükellefler olayı Yargı’ya taşıdı!

Maliye’nin önceki görüşüne göre ruhsat veya tapuda iş yeri – ofis olarak görünen taşınmazları konut olarak satıp düşük KDV oranı uygulayan ve/veya KDV iadesi alan mükellefler, haklarında yapılan cezalı tarhiyatları yargıya taşıdı.

Vergi Mahkemeleri Maliye’yi haklı buldu!

Vergi Mahkemeleri bu konuda Maliye’yi haklı buldu.

Mahkeme kararlarının gerekçesi ise, taşınmaz teslimlerinde esas alınması gereken kıstasın, inşaat ruhsatı ve tapu kayıtlarının esas alınması gerektiği, kişilerin hangi amaçla sattıkları veya alanların hangi amaçla kullandıklarının uygulanacak KDV oranı açısından bir önem taşımadığı, alıcıların kullanım tercihlerinin önemli olmadığı, aksi halde, bağımsız bölümlerin hukuki nitelendirilmesinin kullanıcıların tercihine bırakılmış olacağı, bunun da vergilendirme tekniğine aykırı bir durum oluşturacağı şeklinde (Ankara 2. Vergi Mahkemesi’nin 16/5/2017 tarihli ve E.2016/1920, K.2017/686 sayılı Kararı).

Danıştay’ın ilk kararları da Maliye lehineydi!

Danıştay, yaşanan uzun bir süreç sonunda bu soruna da son noktayı koydu! Danıştay’ın vergi davalarına bakan iki dairesi (4 ve 9. Daireler) aynı yönde iki karar verdi.

Danıştay 4. Dairesi, satışı yapılan taşınmazın iş yeri mi yoksa konut mu olduğuna tapu kayıtları esas alınarak karar verilmesi ve KDV oranının da buna göre belirlenmesi gerektiğine hükmetti (Danıştay 4. Dairesi’nin 08.06.2021 tarihli ve E.2021/2180, K.2021/3054 sayılı Kararı). Danıştay 4. Dairesi bu Kararı ile, satışı yapılan taşınmazın iş yeri mi yoksa konut mu olduğunun nasıl tespit edileceği hususuna açıklık getirerek, yaşanan tartışmalara son noktayı koydu!

Konu hakkında Danıştay 9. Dairesi de benzer bir karar verdi! Danıştay 9. Dairesi verdiği kararda, ruhsatta ve tapuda ofis olarak gösterilen bağımsız bölümlerin konut olarak satılmasının söz konusu olamayacağını, kat yönetim planında ofislerin konut olarak kullanılmasına karar verilmesinin herhangi bir öneminin bulunmadığını, bu konuda resmi tapu kayıtlarının esas alınması gerektiğini, konut olarak yüzde 1 KDV uygulanarak satılan taşınmaz nedeniyle tarh edilen yüzde 17’lik KDV’de kanuna ve hukuka aykırılık bulunmadığını belirtti (Danıştay 9. Dairesi’nin 07.10.2021 tarihli ve E.2018/2060, K.2021/4580 sayılı Kararı).

Danıştay’ın 2022 tarihli son kararı bütün ümitleri tüketti!

Danıştay’ın yukarıda yer alan son kararlarına rağmen, ruhsat veya tapuda iş yeri – ofis olarak görünen taşınmazları konut olarak satıp düşük KDV oranı uygulayan ve/veya KDV iadesi alan mükelleflerin ümidi hala devam ediyordu.

Ancak, Danıştay 4. Dairesi tarafından yine Maliye lehine verilen 2022 tarihli karar, bu ümitleri bitirdi. Bu son karar; taşınmaz teslimlerinde esas alınması gerekenin inşaat ruhsat kayıtları olduğu, kişilerin hangi amaçla sattıkları veya alanların hangi amaçla kullandıklarının uygulanacak KDV oranının tespitinde önem arz etmediği, aksi halde bağımsız bölümlerin hukuki nitelendirmesinin kullanıcıların tercihine bırakılmış olacağı ve bu durumun vergi tekniğine aykırı olduğu, belediyece verilen ruhsatta bağımsız bölümlerin iş yeri olarak isimlendirildiği hususunun tartışmasız olduğu, dolayısıyla iş yeri olarak ruhsatlandırılan ve iş yeri olarak yapı kullanım izni bulunan bağımsız bölümlerin konut olarak tesliminden kaynaklanan KDV iadesinin reddine ilişkin işlemde hukuka aykırılık bulunmadığı şeklinde (Danıştay 4. D.’nin 18.04.2022 tarihli ve E.2018/6540, K.2022/2618 sayılı Kararı).

Sonuç olarak;

Danıştay’ın verdiği bu son karar, ruhsat veya tapuda iş yeri – ofis olarak görünen taşınmazları konut olarak satıp düşük KDV oranı uygulayan ve/veya KDV iadesi alan mükelleflerin açılan davaların lehlerine sonuçlanacağına ilişkin beklentilerini de tamamen bitirdi.

Yani, ruhsat veya tapuda ofis olarak gösterilen taşınmazların konut olarak satışında, tapu kayıtlarının esas alınması ve yüzde 18 oranında KDV hesaplanması gerekiyor. Alıcıların bu taşınmazları hangi amaçla satın aldıklarının veya bunları hangi amaçla kullanacaklarının herhangi bir önemi bulunmuyor. Satılan taşınmaz tapu kayıtlarında konut olarak yer alıyorsa, konutun tabi olduğu KDV oranında; işyeri olarak kayıtlıysa işyerinin tabi olduğu oranda KDV hesaplanması gerekiyor.

Bize göre de, taşınmaz satışlarında alıcıların kullanım şekli veya satın alma amacının değil, tapu kayıtlarının esas alınması ve KDV oranının tapu kayıtlarına göre belirlenmesi gerekiyor. Taşınmaz satışlarında tapu kayıtlarının esas alınmasından başka bir çare ve yol bulunmuyor.

Dünya | Abdullah TOLU

Danıştay, ofisi konut olarak satanların tüm ümitlerini yok etti

Asgari ücret kimi nasıl etkileyecek?

Asgari ücret Resmi Gazete'de yayımlandı; iyi de 4 liranın sırrı ne?

2025 enflasyonuna asgari ücret etkisi azami 3,6 puan

Asgari ücret artışı

Yıl biterken…2024’e dair

Doç.Dr.Hasan YALÇIN Köşe Yazılarıyla Gazetemizde

2025 Yılı asgari ücreti açıkladı

Meslek mensuplarına çektirilen KDV ızdırabı

2 milyar liralık Genel Sağlık Sigortası (GSS) borcu silinecek

Asgari ücrette kritik hafta