Boş Konut Vergisi: Nedir? Nasıl Uygulanır?

Yüksek enflasyonun etkilerinin neler olabileceğini sadece iktisat kitaplarından okumuş olmakla kalmayıp yaşı dolayısıyla bilfiil yaşayan benim ve benden önceki neslin anlattıklarını bir hikaye gibi dinleyenler son 3-5 yıldır yerel ve global ( farklı kategorilerde olsa bile enflasyona bizler kadar aşina olmayan, hatta neredeyse bu seviyede ilk kez yaşayan batı ekonomileri de dahil ) etkenlerle hayatımıza -yeniden- giren enflasyonun gayrimenkul sektörüne etkilerini gördüler ve ne yazık ki hepimiz enflasyonun ne olduğu konusunda eşitlendik, aynı noktaya geldik.

Açıkça gördük ki enflasyonun etkisi sadece üretim maliyetlerindeki artışlarla sınırlı kalmadı. Üretim tarafında yaşanan maliyet artışları yeni üretimin çokça maliyetli duruma gelmesi ile üretimin kısılmasına ( pandemi dönemindeki kesintilerle birlikte ) yol açarken diğer taraftan da yeni ve ikinci el konut satışlarında önemli fiyat artışlarının yanında çok daha geniş bir kesimi etkileyecek şekilde konut kiralarında da artışlar meydana getirdi.

Konut kiralarındaki artışlara karşı alınan ilk önlem olarak getirilen yıllık %25’lik kira artışı sınırlaması da – Merkez Bankası’nın 2024/1 sayılı Enflasyon Raporunun Konutlarla ilgili kısmında açıkça belirttiği üzere- bir çözüm olamadı maalesef.

Kira artışlarını sınırlamaya yönelik önlemlerle haklı olarak kiracılar korunmaya çalışılırken, bu uygulama mal sahiplerini, özellikle de kiralarla geçimini sağlamaya çalışan kesimi oldukça zor durumda bıraktı. Getirilen, ve ne yazık ki yıllık enflasyon artışının altında kalan kira artışına yönelik sınırlama, bir taraftan yeni kira sözleşmelerinde ilerideki kira kayıplarını karşılamaya yönelik oldukça yüksek rakamların telaffuz edilmesine sebep olarak kiraları daha da arttırırken, bir taraftan da mevcut kira kontratlarındaki artış sınırı nedeniyle öteden beri kabul edilebilir seviyelerde olmayan yatırımın geri dönüş süresini ( satın alma bedelinin yıllık kira gelirleri ile ödenmesi için geçecek sürenin) daha da uzamasına ve konutun “kira getirisi için” yapılabilecek bir yatırım olmaktan tamamen uzaklaşmasına neden oldu. Ayrıca bu sınırlamanın etkisiyle içinde kiracı bulunan konutların talep görmemesi, yüksek kira bedelleri ile kiracı bulunamaması ya da kiralamayı kabul edenlerin de bir süre sonra bu kiraları ödeyememesi gibi nedenlerle kontrat süresi biten kiralık konutlarda ev sahipleri yeni kiralama yapmamaya, evleri boş tutmaya başladılar. Bunun sonucu olarak da zaten talebi karşılayamayan kiralık konut arzının daha da kötüleşmesi sonucunu doğdu.

Kira sınırlaması sonrasında sorunun çözümü için boş tutulan konuttan “vergi” alınması konusu tartışılmaya başlandı. Bu çerçevede boş konut vergisinin dünya uygulamalarına göz atıp, bunun bir çözüm olup olamayacağı konusunu değerlendirmeye çalışacağım bu yazıda.

Gayrimenkul Sahipliğinin Vergisel Sonuçları

Boş Konut Vergisi ( BKV ) uygulamalarına bakmadan önce ülkemiz mevzuatında gayrimenkul sahipliğinin vergisel sonuçlarını kısaca hatırlamakta yarar var:

Eğer bir gayrimenkulünüz varsa yasalarımız sizi servet sahibi gördüğünden bu servetiniz karşılığında Emlak Vergisi (EV) ödersiniz. Bizim EV yasamızda üç tür vergi söz konusudur:

Arsa ve Arazi Vergisi Bina Vergisi Değerli Konut Vergisi Türkiye sınırları içindeki arsa ve araziler arsa ve arazi vergisine, binalar ise bina vergisine tabidir. EV yasasına 2019 yılı sonunda eklenen Değerli Konut Vergisi ise sadece Türkiye sınırları içindeki konut niteliğindeki binalardan belli bir değeri aşanları için getirilmiş özel bir vergidir.

Arsa ve Arazi Vergisi ile Bina Vergisi her yıl ilgili gayrimenkulün bulunduğu belediyelere ödenen “yerel” bir vergidir. Bu vergi cadde cadde, sokak sokak belirlenen arsa değerlerine, Hazine ve Maliye Bakanlığı ile Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından her yıl için belirlenen inşaat birim metrekare değerlerinin eklenmesi suretiyle dört yılda bir hesaplanır ve izleyen üç yıl boyunca da her yıl için belirlenen yeniden değerleme oranının yarısı kadar artırılarak uygulanır.

EV yasası içinde yer alan Değerli Konut Vergisi ise yerel değil genel bütçeye aktarılan dolayısıyla belediyelere değil doğrudan Gelir İdaresi Başkanlığı vergi dairelerine yıllık olarak beyanname ile bildirilip ödenen bir vergidir. Vergi matrahı, EV Kanunu’na göre yukarıda belirttiğim şekilde hesaplanan bina vergisi değerinin belli bir tutarın üzerindeki kısmıdır. (2023 yılı için 9.967.000 ve onun değerlenmiş tutarı olan 12.880.000 TL)

Söz konusu servetten elde edilen gelirler konusunda da gerçek kişiler biliyorsunuz Gelir Vergisi ödüyorlar. Kiralar için gayrimenkul Sermaye İradı, alım satım kazançları içinde de niteliğine göre ticari kazanç ya da değer artış kazancı üzerinden gelir vergisi ödeniyor.

Yazının giriş kısmında belirttiğim sebepler çerçevesinde ve bir servet vergisi konusu olarak bugünlerde tekrar gündeme gelen “Boş Konut Vergisi” konusunda kısa bir dünya uygulaması turu atıp bu verginin ülkemizde etkin olarak uygulanıp uygulanamayacağı konusundaki görüşlerimi iletmek isterim.

Dünyadan Boş Konut Vergisi Uygulamaları

Dünyaya hızlıca baktığımızda Avustralya, Güney Kore, İrlanda, Kanada ve ABD ilk göze çarpan ve bu vergiyi uygulayan ülkeler. Verginin uygulamasına ilişkin ortak özellikleri ise şu şekilde sıralayabiliriz:

Verginin Amacı Ne?

Bu verginin uygulanmasında temel amacın özellikle kiralık konut arzının, belki biraz daha detaya baktığımızda da kiralık erişilebilir konut arzının sağlanması olduğunu görüyoruz. Bu nedenle de bu vergi ülke genelinde değil de çoğunlukla belli bölgelerde hatta belli kentlerin belli mahallelerinde uygulanabiliyor. Hangi bölgelerin, hangi kentlerin, hangi mahallelerin kapsama gireceği konusunda detaylı çalışmalar yapılıyor.

Temel amaç, ihtiyaç sahipleri varken konutların boş tutulmasının önüne geçmek olduğundan, belli ülkelerde söz konusu verginin mevcut konutların sahipliğinin değişmesine ve bu şekilde yeni sahiplerin satın aldıkları konutları kiraya vermeye razı olmasına da vesile olması için yapılandırılmış.

Mesela, Kanada’nın belli bölgelerinde özellikle o bölgede hatta genel olarak Kanada’da yaşamayanların sadece yatırım amacıyla ve ileride satmak amacıyla (değer artışı kazancı elde etmek için) konut alıp onları boş tutmalarını önlemek için, gelirinin önemli kısmı Kanada’da vergilenmeyen yabancılara özel olarak düzenlenmiş, artırımlı vergi uygulanan hükümler bile yer alıyor.

Boş Konut Vergisi Hangi Değer Üzerinden Alınıyor?

Tüm bu ülkelerdeki uygulamasına baktığımızda bu servet vergisinin temel özelliği verginin söz konusu konutun değeri üzerinden hesaplanıyor olması. Kural olarak bu değer mevcutta uygulanan emlak vergisi alınan değerle aynı. Bu değer kiminde belirlenen/piyasa değeri, kiminde vergi değeri, kiminde arsa değeri, kiminde arsa ile inşaatın toplamının oluşturduğu değer.

Verginin Oranı Ne?

Değişik ülkelerde değişik oranlar uygulansa da Boş Konut Vergisinin yüzde yarımlarla yüzde 10’lar arasında uygulandığını görüyoruz.

Vergiye Tabi Olma Kriteri Ne?

Bu da ülkeden ülkeye değişiyor tabii ki. Ancak bu vergiyi uygulayabilmek için bir vergilendirme döneminde (çoğunlukla 12 aylık bir sürede) söz konusu konutun 12 ayla 3 ay arasında değiişen sürelerle boş kaldığının tespit edilmesi gerekiyor.

Boş Konut vergisi Ülkemizde Etkin Bir Vergi Olarak Uygulanabilir Mi?

Şimdi gelelim asıl meseleye: Acaba böyle bir Boş Konut Vergisi ülkemizde, amacına uygun şekilde ve gerekli etkinlikte uygulanabilir mi?

Üzülerek söylemeliyim ki bana oldukça zor geliyor maalesef. Çokça sebep sayılabilir ama bence bunun iki temel sebebi var: Biri verginin hesaplanacağı “değer” meselesi, ikincisi ile vergilenecek konutun “tespit edilmesi” konusu.

Boş Konut Vergisi’nin matrahı olacak, yani üzerinden vergi hesaplanacak olan tutarın mevcut Emlak vergisi sistemimizde yer alan “emlak vergisi değeri”nden ayrı olması pek mümkün değil. Emlak Vergisi Değerleri maalesef piyasa değerleri ile kıyaslandığından oldukça düşük. Bu da getirilecek yeni bir verginin etkinliğini, caydırıcılığını oldukça düşürecek.

Boş Konut Vergisi’nin matrahını Emlak Vergisi Değer’inden koparır da gerçek piyasa değerine getirirseniz ( ki çıkarılacak bir yasaya bakar sadece ), bu durumda da üzerinden vergi alınan varlık için Bina Vergisi ve Değerli Konut Vergisi için ayrı, Boş Konut Vergisi için ayrı değer uygulamış olursunuz ki bu da hukuken tartışma çıkarır.

Bir çözüm, mevcut Emlak Vergisi değerlerine ilişkin sistemi değiştirmek olabilir ki o da çok uzun yıllardır uygulanmakta olan bir sistemin değiştirilmesi demektir…Bu yazının konusunu aşar. Boş kalma süresinin tespitinin yapılması diğer önemli bir sıkıntı alanı bana göre. Gelir İdaresinin tüm çabalarına rağmen (kiraların bankacılık sistemi üzerinden ödenmesi, hazır beyan sistemi vb.) hala kayıt altında olmayan, dolayısıyla da Gayrimenkul Sermaye İradı (kira vergisi) ödemeyen oldukça geniş bir kesim olduğu biliniyor. (Eminim son dönemde basında yer alan Maliye’nin “kira denetimleri” konusunu duymuşsunuzdur.)

Bunun ötesinde illerimizde halihazırda kaç tane konut olduğu, bunların ne kadarının kirada tutulduğu ne kadarının kullanılamayacak durumda olduğu gibi Boş konut Vergisi için hayati öneme haiz, kamuoyuna açık, sağlıklı veriden de yoksunuz.

Dolayısıyla verginin etkin ve yaygın olarak uygulanmasının önündeki engellerden biri olarak “boş konut” verisinin eksikliğini de saymakta haklıyız sanırım. Vergilemede en önemli husus hiç kuşkusuz ADALET.

Vergi adaletle salınmalı, adaletle toplanmalı, adaletle harcanmalı.

Kapsamı çok iyi belirlenmeli, mükellef olması gereken hiç kimse mükellefiyet dışı bırakılmamalı, mükellef olanlardan vergi eksiksiz tahsil edilebilmeli.

İşte tam da bu sebeple vergi ile ilgili düzenlemeler yapılmadan önce Maliye bürokratları çok titiz çalışırlar, çok araştırır, çokça tartışırlar. Bilirler ki toplumda vergi bilinci, yasanın olmasıyla değil onun adaletle uygulanmasıyla oluşur.

Sonuç olarak eğer boş konut vergisi mevzuatımıza dahil edilecekse çalışan, işleyen ve ekonomiye katkısı olan bir çerçevede düzenlenmeli. Takip edilemeyecekse ya da “atılan taş ürkütülen kurbağaya değmeyecekse” ya hiç getirilmemeli ya da olgunlaşması, eksik kısımların tamamlanması beklenmeden yasalaşmamalı.

PWC | Ersun Bayraktaroğlu

Boş Konut Vergisi: Nedir? Nasıl Uygulanır?

9 soruda e-ticarete getirilen yüzde 1 stopaj uygulaması

21 soruda ücretlilerin beyan rehberi

Otomatik bilgi değişimi sonuçlarından hareketle yapılan vergi tarhiyatı var mı?

2025’te maaşlarımızdan ne kadar vergi ödeyeceğiz?

Yıl İçerisinde İş Değişikliği Nedeniyle Verilen Gelir Vergisi Beyannamesi

Yeni vergi, harç ve istisna tutarları

Ücret gelirlerinin vergilendirilmesi

Dolaysız vergilerimiz çok mu adil?

Kar payı (temettü) dağıtımında vergi stopajı %10’dan %15’e arttırıldı

Kurumlar vergisine istinaden kazanç giderleri