Merkez bankaları, ortaya çıkan üretim ve talep sorunlarının etkilerini gidermek için tarihi sayılabilecek genişleyici adımlar attılar.
Diğer yandan, ülke yönetimleri de harekete geçerek bireylere ve şirketlere mali destek sağlama yoluna gittiler. Alınan önlemlerle ekonomiler canlanmaya başladı ancak arz sorunu giderilmeye çalışılırken ortaya yeni sorunlar çıktı.
Mal ve hizmet fiyatlarındaki hızlı artış, hayat pahalılığını global bir soruna dönüştürdü. Oluşan yüksek enflasyonla mücadele için sıkı para politikası uygulandı. Gelinen noktada enflasyon aşağı indi ama mal ve hizmetlerin fiyatları ya benzer noktalarda kaldı ya da reel-relatif olarak sınırlı ölçüde geri çekildi. Yani, mal ve hizmet fiyatlarının artış hızları düşürüldü ama fiyatlar gördükleri noktalarda kaldı. Deflasyon değil dezenflasyon görüldü.
Mal ve hizmet fiyatlarının ulaştığı pandemi sonrası fiyatlar, mali değeri yüksek mallara erişimi zorlaştırdı. Taşıt ve konut fiyatları bu duruma örnek verilebilir.
Barınma, temel ihtiyaçlar arasında önemli bir yere sahip. Pandemi ile oluşan dengesizlikler ve konut ihtiyacının misli olarak artması, global çapta barınma sorununun yaşanmasına yol açtı. Geldiğimiz noktada konut maliyetlerindeki artış kira ve satın alma isteklerinin önüne çıkan diğer engel konumunda. Dezenflasyon sürecinde; talebin kısıldığını, ürüne ya da hizmete erişimi kolaylaştıran kredi kanalının daraldığını ve kredi fiyatlarında artış yaşandığını da görüyoruz.
2019 yıl sonundan 2024 Ağustos sonuna kadar olan dönemde, TCMB Konut Endeksi 11,9 kat, TÜFE 5,6 kat ve dolar kuru 5,7 kat artış göstermiş durumda. Rakamlar, konut fiyatlarının diğer varlıklara göre çok belirgin artış kaydetmesinin konuta erişimin daha da zorlu hale geldiğini açıkça ortaya koyuyor. Aynı dönemde asgari ücret de 7,8 kat artmış ki bu durum, TÜFE artışının üzerinde olmasına rağmen konut fiyatlarındaki artışın gerisinde kalıyor.
Gayrimenkul yatırım ortaklıkları
Konut ediniminin zorlaşması, söz konusu ihtiyacın giderilmesi için finansal araç çeşitliliğinin artması gerekliliğini doğuruyor. Bu konuda ilk akla gelen ve piyasada uzun süredir olan, gayrimenkul yatırım ortaklıkları (GYO) oluyor. Anonim şirket tüzel kimliği ile kurulmuş ve BIST’te işlem görmekte olan söz konusu şirketler, konut edinimini kolaylaştırabilir mi sorusuna bir bakalım.
2020 başından bu yana, pandemi sonrası döneme, baktığımızda TCMB Konut Endeksi’nin 11,9 kat, BIST GYO Endeksi’nin 7,2 kat arttığını görüyoruz. BIST GYO Endeksi’nin içinde yer alan majör GYO şirket hisselerindeki artışlar geniş dağılımı işaret ediyor. İş GYO ve Emlak GYO sırasıyla 9 ve 8,8 kat artış ile TCMB Konut Endeksi’nde en yakın artış kaydedenler olurken, Halk, Vakıf, Ziraat gibi diğer majör GYO’ların performansları belirgin ölçüde zayıf görünüm sergiliyor.
Bu noktada konut fiyatlarını belirleyen dinamiklerle, BIST fiyatlarının dinamiğinin farklı olduğu gerçekliğine dikkat çekebiliriz. Ayrıca söz konusu hisselerin ve BIST GYO Endeksi’nin, fiyat endeksi olduklarını ve temettü ödemelerini dışarıda bıraktığını hatırlatalım. Temettü ödemeleri dahil edilse bile, belirgin farkın kapanmasını sağlamada pek mümkün olmayacağını da ekleyebiliriz.
Gayrimenkul yatırım fonları
Yetkili finans kuruluşları son dönemde artan sayıda gayrimenkul yatırım fonlarını ürün gamlarına eklemeye başladı. Kamu Aydınlatma Platformu’na (KAP) göre bugün itibari ile bu nitelikte 201 adet fon bulunuyor. Bazılarının portföy oluşturma döneminde olduğunu ve mevcutta portföy taşımadıklarını belirtelim. Fonbul.com’a göre bu fonların büyüklüğü ise 110 milyar TL civarında. Söz konusu fonların, satın alınmak istenen bölgedeki gayrimenkullere yatırım yapmış olmaları, arzu edilen konut edinim isteğini kolaylaştırıcı unsur olabilir. Söz konusu fon pazarının sayı, hacim ve kapsadığı lokasyon olarak hızlanarak büyüyebileceğini düşünüyoruz.
Bundan sonrası…
Gayrimenkullerin finansal ürüne dönüşmesinin yasal çerçevesi ilerleme kaydediyor. Söz konusu ilerlemenin barınma ihtiyacının teminine fayda sağlayacağı, temini kolaylaştıracağı açık. Temel bir ihtiyacın giderilmesine katkı sunmak, finansal araç arz edenlere pazarın potansiyelinden yararlanma imkanı vereceği aşikar. Ürün gamının genişlemesi, rekabetin ve kalitenin artmasına da vesile olacaktır. Sürecin arz edenler ve talep edenler açısından ise kazan-kazan ekseninde ilerleyeceğini düşünüyoruz.
Dünya | Çağlar KİMENÇE
