Kira artışını yüzde 25 ile sınırlayan düzenleme torba yasaya dahil edildi

Değerli okurlar, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'na (TBK) eklenen ve geçici 1'inci madde ile kiracıları korumak amacıyla 11/6/2022 ilâ 1/7/2023 tarihleri arasında (bu tarih dâhil) yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedelinin bir önceki kira döneminin yüzde 25'ini geçemeyeceği hükme bağlanmıştı.

Bir önceki döneme ilişkin tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranının yüzde 25'in altında kalması halinde endekse göre hesaplanan değişim oranının geçerli olacağı; bu kuralın, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanacağı, bu oranları geçecek şekilde yapılan sözleşmelerin, fazla miktar yönünden geçersiz olduğu ve bu hükmün, Türk Borçlar Kanunu'nun 344 üncü maddenin ikinci fıkrası uyarınca hâkim tarafından verilecek kararlar bakımından da uygulanacağı öngörülmüştü.

Sınırlamaya getirilen eleştiriler

Kiracıları yüksek kira artışlarına karşı koruyan bu sınırlandırma, doğal olarak kiraya verenler açısından mağduriyetlere neden olduğu gerekçesiyle eleştiriliyor. Düzenlemeye getirilen en önemli eleştiri, başka hiçbir mal veya hizmet için böyle bir sınırlama getirilmediği halde sadece kira sözleşmeleri için böyle bir sınırlamanın getirilmiş olması.

Bu yüzde 25'lik artış sınırı, kısıtlamanın geçerli olduğu sürede tüketici fiyat endeksindeki artışın çok gerisinde kaldı. Bu nedenle düzenlemenin amacını aşarak kiracı ile kiralayan arasında bulunması gereken adil dengenin kiralayan aleyhine aşırı bozulması sonucunu doğurduğu ileri sürülüyor.

Bu nedenle sınırlamanın mülkiyet hakkının özüne dokunacak şekilde ölçüsüz ve Anayasa aykırı olduğu savunuluyor.

Anayasaya aykırılık sorunu

Geçmişte de buna benzer sınırlamalar yapılmış, açılan davalarda Anayasa Mahkemesi (AYM) farklı kararlar vermişti.

4531 sayılı Kanunla enflasyonla mücadele kapsamında , 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun'a eklenen geçici bir madde ile kira sözleşmelerinde kararlaştırılan kira paralarının 2000 yılında yıllık yüzde 25, 2001 yılında ise yıllık yüzde 10 oranında artırılabileceği hükme bağlanmıştı.

Bakmakta olduğu bir davada Pazaryeri Sulh Hukuk Mahkemesi, 6570 sayılı Yasa'ya 4531 sayılı Yasa ile eklenen Geçici 7. maddenin birinci fıkrasının ilk tümcesi ile dördüncü fıkrasının Anayasa'ya aykırılığı savını ciddi bularak iptali için başvurmuştur.

AYM iptali istenen Geçici 7. maddenin, birinci fıkrasının ilk tümcesine ilişkin esas incelemesini"... 2000 yılında yıllık yüzde 25.. ." ibaresi ile sınırlı yapmıştır.

AYM 16.11.2000 tarih ve Esas No: 2000/26, Karar No: 2000/48 sayılı Kararında 6570 sayılı "Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun"a 4531 sayılı Yasa ile eklenen Geçici Madde 7'nin, birinci fıkrasının ilk tümcesindeki "... 2000 yılında yıllık yüzde 25.. ." ibaresi ile dördüncü fıkrasının, Anayasa'ya aykırı olmadığına ve itirazın REDDİNE OYÇOKLUĞUYLA karar vermiştir.

Bu ret kararının gerekçesi özetle, konut ve işyeri olarak çeşitli yönleriyle toplumu etkileyen taşınmaz mal kirasının, özel hukuk yanında kamu hukukunu da ilgilendirdiği; taşınmaz mal darlığının, devletçe önlem alınmaması durumunda kiraların normalin üstünde artacağının açık olduğu, kira olgusunun bu bakımdan toplumsal bir sorun olduğu kabul edildiğinde devletin kira konusunda kamu yararı amacıyla kimi hak ve özgürlükleri sınırlandırmasında Anayasa'nın 2., 13., 35. ve 48. maddelerine aykırılık olmadığı hususudur.

Öte yandan kararda, kiracı ile kiralayanın farklı hukuksal konumda olmalarından dolayı bunları karşılaştırarak eşitlik ilkesinin zedelendiğini ileri sürmenin de mümkün olmadığı; bu nedenle iptali istenen hükmün Anayasa'nın 10. maddesiyle de ilgisinin görülmediği ifade edilmiştir.

Maddenin dördüncü fıkrasında ise kira tespit davalarında da birinci fıkradaki sınırlamalara uyulacağı kuralının getirildiği gerekçesiyle, birinci fıkradaki düzenlemeye koşut olan bu kuralın da aynı gerekçelerle Anayasa'ya aykırı olmadığına ve iptal isteminin reddine karar verilmiştir.

Benzer bir kira tespit davasında bu defa Adana 2. Sulh Hukuk Mahkemesi , 6570 sayılı Yasa'ya 4531 sayılı Yasa ile eklenen geçici 7. maddenin birinci fıkrasının ilk tümcesindeki "... 2001 yılında ise yıllık yüzde 10.. ." ibaresinin Anayasa'nın 2., 5. ve 35. maddelerine aykırılığı savıyla iptali istemiyle AYM'ye iptal başvurusunda bulunmuştur.

AYM 2001/303 Esas, 2001/333 Karar ve 19.07.2001 tarihli Kararında, ekonomi kurallarına göre hak ve adalete uygun, makûl bir kira parasının saptanmasında kiracıların durumu ve tüketici fiyat endeksinin üstünde seyreden kira paralarındaki artışın diğer fiyatlar üzerindeki olumsuz etkileri gözetilerek taşınmaz mal kira bedellerinin kamu yararı amacıyla ve yasayla sınırlandırılmasının Anayasa ile çelişen bir yönünün bulunmadığı, ancak 4531 sayılı Yasa'nın yürürlüğe girdiği tarihte öngörülen fiyat artışlarına koşut olarak kiralarda 2001 yılı için kabul edilen yüzde 10 oranındaki artışın, 2001 yılında yaşanan ekonomik kriz nedeniyle oluşan fiyat artışlarının çok altında kaldığı, bu durumda kira bedellerine getirilen sınırlamanın amacını aşarak kiracı ile kiralayan arasında bulunması gereken adil dengenin kiralayan aleyhine demokratik bir toplumda makûl, kabul edilebilir olarak nitelendirilemeyecek biçimde bozulması sonucunu doğurduğu, bu nedenlerle itiraz konusu "...2001 yılında ise yıllık yüzde 10..." ibaresinin, Anayasa'nın 2., 5., 13. ve 35. maddelerine aykırı olduğuna ve İPTALİNE, OYBİRLİĞİYLE karar vermiştir.

Bu kararın verilmesine neden olan ekonomik koşullar, 11/6/2022 ilâ 1/7/2023 tarihleri arasında (bu tarih dâhil) yenilenen kira sözleşmelerinde artış oranını yüzde 25 ile sınırlayan geçici 1'inci maddenin geçerli olduğu dönem ile benzer olup, TBK'ya eklenen geçici 1'inci maddenin de Anayasaya aykırı bulunması yüksek bir olasılıktır.

Bir önceki yıla ilişkin karar ile bir sonraki yıla ilişkin kararın farklı yönde olması gerçekten ilginç! Buradan hareketle AYM'nin ekonomik durumu değerlendirerek kararını verdiğini söylemek mümkün.

Yeni düzenleme ile sınırlama süresi uzatılıyor

Plan ve Bütçe Komisyonunda, 7 Temmuz 2023 tarihinde, torba yasa teklifinin görüşülmesi sırasında kabul edilen bir önerge ile TBK'ya geçici 2'nci madde eklenmesi ve kira artışına ilişkin yüzde 25 sınırlamasının 1 Temmuz 2024 tarihine kadar uzatılması öngörülüyor.

Söz konusu düzenleme aynen şöyle:

" GEÇİCİ MADDE 2 - Konut kiraları bakımından 2/7/2 023 ilâ 1/7/2024 (bu tarihler dâhil) tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde yirmi beşini geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranının yüzde yirmi beşin altında kalması halinde değişim oranı geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Bu oranları geçecek şekilde yapılan sözleşmeler, fazla miktar yönünden geçersizdir. Bu fıkra hükmü, 344 üncü maddenin ikinci fıkrası uyarınca hâkim tarafından verilecek kararlar bakımından da uygulanır .”

Gördüğünüz gibi düzenleme öncekinin (geçici 1'in) aynısı.

Önergenin gerekçesinde, geçici 1'inci madde ile getirilen sınırlamanın 1 Temmuz 2024 tarihine kadar uzatılmasının sağlanacağı ifade ediliyor.

Bu yazıya ilişkin son sözlerim…

* Bu tür sözleşme serbestisine müdahaleleri doğru bulmuyorum. Başka hiçbir mal veya hizmet bedeline yönelik böyle bir sınırlama yokken sadece konut kiraları için sınırlama getirilmiş olmasını anlayamıyorum. Sadece kira gelirleri ile geçinen vatandaşlarımız var. Sahip olduğu konutu kiraya verip, kendisi kirada oturanlar var. Bu durumdaki vatandaşlarımız için bu sınırlamanın çok olumsuz sonuçları olabilir. Devletimiz bu kişileri de düşünmek zorunda!

* Üstelik bu sınırlama tam olarak uygulanmıyor. Çoğu örnekte kiracı ile kiraya veren çeşitli nedenlerle yüzde 25'in üzerinde bir artış oranında anlaşıyorlar. Kiracılar bakımından bu nedenler, açılacak davalarla uğraşmamak ve yüzde 25 artışın makul olmadığı düşünmeleri olabilir. Kiraya verenler de eğer kiracılarından memnunlarsa, TÜFE artışı ile yüzde 25 arasında anlaşacakları bir artış oranıyla yetiniyorlar demek ki… Yani halkımız makulde buluşabiliyor.

* Geçici 1'inci madde ile getirilen bu sınırlamaya ilişkin AYM'ye itiraz yoluyla bir başvuru yapıldığını duymadım. Ancak gerek geçici 1 gerekse yeni düzenlenen geçici 2 için yapılacak başvurularda iptal olasılığını çok yüksek görüyorum.

* Sınırlamanın ev sahiplerini, taşınmazlarını satıp alternatif yatırım araçlarına yönelme konusunda teşvik ettiğini söylemek sanırım yanlış olmaz.

Kira artışını yüzde 25 ile sınırlayan düzenleme torba yasaya dahil edildi

Vergi sonrası yurtdışı alışverişi frene bastı

Konkordato kararlarının sosyal güvenlik uygulamalarına etkisi

İSPİH desteği nedir, kimler nasıl yararlanabilir?

Giyimde istihdam eriyor

Eylül ayı kira artış oranı belli oldu

Ağustos Ayı Enflasyon verileri açıklandı..

Vergi borçlularının isimleri Türkiye genelinde açıklanacak

Yeni bir başlangıç: İşgücü Uyum Programı

Tarımını kaybeden ülke

Küçük işletmelere ve yatırımcılara "enflasyon muhasebesi"nde kolaylık getiriliyor