Geçen ayki yazımda bir Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı (GYO) türü olan Altyapı GYO’lara veda yazısı yazmış ve GYO’ları ayrı bir yazıda ele alacağımı söylemiştim. Bu yazıda önceki makalenin devamı olarak GYO’lardan bahsedeceğim kendimce. Aslında bu tür yazılarda genellikle konuyu pozitif yönden ele almak daha çok tercih edilen bir yöntem. Ben de GYO’ları avantajlarına vurgu yaparak çokça makalede ele aldım, pek çok toplantıda anlattım ama mevzuatımızda 30 yıldır yer alan ve çok önemli gördüğüm bu kuruma ilginin hala çok sınırlı olması benim kafamda “acaba benim göremediğim bir yönü mü var bu GYO’ların?” sorusunu doğurdu. Bu kez konuyu bir de tersinden analiz etmeye karar verdim.

Bakalım ne dezavantajları varmış bu GYO’ların? Bu dezavantajlara rağmen GYO olmaya karar verenleri neden kutlamamız gerekirmiş hep birlikte benim bakışımla görelim dilerseniz…

GYO’lar Diğer Halka Açık Şirketlere Kıyasla Daha Fazla Düzenlemeye Tabidir 

Halka açık şirketler, bildiğimiz gibi, özellikle küçük yatırımcıları korumak ve piyasaların doğru şekilde işlemesini sağlamak amacıyla Sermaye Piyasası Kurumu (SPK) tarafından sıkı şekilde düzenlemeye tabi tutulurlarken, halka açık şirketler arasında yer alan GYO’lar bazı diğer sermaye piyasası kurumlarından farklı olarak halka açık şirketler mevzuatının yanında özel bir düzenlemeye de tabidirler. III-48.1 numaralı Sermaye Piyasası Tebliği ile GYO’lara ek bazı yükümlülükler getirilmiştir: GYO’ların yöneticilerine, borçlanma imkanlarına, portföylerine dahil edebilecekleri gayrimenkullere, iştiraklerine, faaliyetlerine, ellerindeki kaynağı kullanma biçimlerine vb. özel düzenlemeler, sınırlamalar bulunmaktadır.

GYO Unvanı Aldıktan Sonra Halka Arz için Başvuru Süresi 3 aydır

SPK düzenlemelerine uyum sağlayıp, mevzuata uygunluğu tespit edildikten sonra GYO unvanı taşımasına izin verilerek unvanına “GYO AŞ” ibaresini ekleyen şirketlerin hisse senetlerinin kurul kaydına alınarak halka arz edilmek üzere üç ay içinde SPK’ya başvurmaları gerekmektedir. Diğer halka açık şirketler için söz konusu olmayan bu düzenleme GYO’ların mevzuatında ayrıca düzenlenmiştir.

GYO’ların Kurumlar Vergisi İstisnası, Sahip Oldukları Tek Vergi İstisnasıdır

Düşünüldüğünün aksine GYO’ların vergi istisnası son derece sınırlıdır. Sadece, Kurumlar Vergisi ödemez GYO’lar ve kar dağıtımında stopaj oranı sıfırdır. Bunun dışında başkaca kendilerine özel bir vergi istisnası bulunmamaktadır. Buna karşılık GYO’dan kar payı elde eden Türkiye’de yerleşik gerçek kişi ya da kurumlar elde ettikleri kazancı diğer kurumlardan elde ettikleri kar payı gibi beyan edip vergisini öderler.

Burada dikkatinizi çekmek istediğim husus bu kar payı vergilemesinin Türkiye’de yerleşik hem gerçek kişiler hem de KURUMLAR açısından geçerli olmasıdır. Halbuki Türkiye’de faaliyet gösteren bir kurumdan ( yani GYO olmayan mesela bir AŞ’den ya da LTD şirketten ) kar payı elde eden bir başka AŞ ya da LTD şirket elde ettiği bu kar payı üzerinden ayrıca kurumlar vergisi ödemez, söz konusu kazancı “iştirak kazançları istisnası”na tabi tutar. Bu durum GYO’dan kar payı elde eden kurumlar için geçerli değildir. Bu vergilemenin gerekçesi olarak da söz konusu kazancın GYO bünyesinde vergilenmiyor olması nedeniyle kar payını elde eden kurum bünyesinde vergilenmesi gerektiği söylenir(di). “Söylenirdi” diyorum çünkü bu prensipten çok yakın zamanda GYO ile bazı esaslı konularda birbirine çok benzeyen bir sermaye piyasası enstrümanı olan Gayrimenkul Yatırım Fonları (GYF) için vazgeçildi. Yapılan düzenleme ile öteden beri Girişim Sermayesi Yatırım Fonları (GSYF) için geçerli olan – ki GSYF’lerin nitelikleri itibariyle bu tür vergi desteğinin çok gerekli olduğuna inanıyorum- “iştirak kazançları istisnası” GYF’ler için de geçerli kılındı. Yani, aynı nitelikteki bir gayrimenkulden kira geliri ya da değer artış kazancı elde eden bir GYO ile GYF arasında bu enstrümanın hissesini/katılma belgesini elinde tutan kurumlar arasında ciddi bir vergileme farklılığı oluşturuldu: GYO’dan kar payı alan kurumlar vergisi hissedarı bu kar payı üzerinden vergi ödeyecekken, GYF’den kar payı elde eden katılma belgesi sahibi kurumlar vergisi mükellefi vergilendirilmeyecek. 

Vergisel anlamda hep “kayırılmakla” anılan GYO’lar aslında benzer enstrümanlarla karşılaştırıldığında daha dezavantajlı durumdadırlar. 

GYO’lar müteahhitlik hizmeti veremez, bu amaçla personel çalıştıramaz, ekipmana sahip olamazlar

Küçük hissedarı imalat riskinden korumak amacıyla olsa gerek GYO’lar tamamen bir “geliştirici” niteliğinde yapılandırılmış ve GYO’lara “müteahhit” olabilme imkanı tanınmamıştır. GYO’lar arsa satın alıp üzerine bir proje geliştirirken mutlaka bir müteahhit firma ile sözleşme yapma ve üretimi bu firmaya yaptırma yükümlülüğündedirler. Piyasada rekabet ettikleri GYO olmayan diğer üreticiler/geliştiriciler ise dilerlerse müteahhitlik faaliyetini de kendileri yapabilmekte, bu alanda ek bir masrafa katlanmamaktadırlar. Ülkemizde gayrimenkul üretiminde ana rolü yüklenenin müteahhitler olduğu düşünüldüğünde GYO’ların sadece “geliştirici” niteliği ile rekabet alanlarının nispeten sınırlandığı düşünülebilir.

Müteahhit niteliği taşımamak ne tür bir dezavantaj yaratabilir ki?

Büyük ihtimalle bu soru aklınıza gelmiştir bir üstteki konuyu okuduktan sonra. Müteahhitlik faaliyetinde bulunamayan GYO’ların rekabetin çok yoğun yaşandığı gayrimenkul dünyasında karşılaştığı ( ve geç de olsa mutlu sonla sonuçlanan! ) dezavantajı, küçük ama bence çok önemli bir örnekle açıklamaya çalışayım: Bildiğiniz gibi 16/5/2012 tarihinde yayınlanan 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’la ülkemizde çok önemli bir dönüşüm başlamış oldu. Söz konusu yasanın 7. maddesinin 9 numaralı bendinde yer alan hüküm bu yasa kapsamında yapılacak belli işlemlere çok önemli bazı işlem vergisi istisnaları getirdi.1 Daha sonra 2018 yılında yapılan değişiklikle söz konusu istisnanın kapsamı çok net ve detaylı olarak belirlendi ve fıkraya eklenen “c” bendinde yer alan işleme ilişkin istisnanın kapsamı çizildi.2 Buna göre 6306 sayılı yasa kapsamında oluşturulan yeni yapıların ilk satışındaki tapu harcı istisnası (ki satış işleminde toplam satış bedelinin %4’ü kadar bir tutardan bahsediyoruz) söz konusu satış eğer “müteahhit” tarafından yapılıyorsa uygulanabilir hale geldi. Projeyi geliştiren, dönüşümü gerçekleştiren ve hak sahiplerine teslim ettikten sonra elinde kalan bağımsız bölümleri satıp kazanç sağlamak isteyen GYO’lar müteahhit sayılmadıkları için yan yana birbirine benzer iki projede alıcılar yönünden bakıldığında GYO’lar, müteahhit tarafından geliştirilen komşu projeye oranla “tapu harcı” bakımından dezavantajlı duruma düştüler. Bu haksızlık GYO’ları konuyu yargıya taşımaya ve uzun bir sürece girmeye itti doğal olarak. Ve mutlu son kısmı burada devreye giriyor: Söz konusu dezavantaj bu yazıyı yazmaya başladığım bir kaç gün öncesinde bu durum yeni bir yasa hükmü ile düzeltilene kadar vardı. Şimdi ortadan kalktı. Geçen hafta Resmi Gazete’de yayınlanarak yürürlüğe giren 7410 sayılı Kanun’la GYO’lar da maddeye eklenerek bu haksızlık yasanın çıkış tarihinden “10 yıl sonra” da olsa giderildi.3

Bu dezavantaj örneklerini çoğaltmak mümkün elbette. Ancak sadece yukarıda saydıklarım bile bu zor enstrümanın “çektiklerini” ve belki de ülkemizde bu kadar uzun yıllardır var olmasına rağmen neden bir türlü yeterli seviyede ilgi görmediğini anlatmaya yeter sanırım.

Türkiye’de kayıt dışılık ile mücadelede idarenin her zaman önceliklendirdiği sektörler arasında yer alan inşaat sektöründe kurumsallaşmanın sağlanmasında çok önemli bir rol üstlenmesi, kurumlar vergisi istisnası ve SPK düzenlemeleri sebebiyle “gerçek” değerden işlem yapılması nedeniyle sektörde “emsallerin” yükselmesine imkan sağlaması, küçük yatırımcıların sermaye piyasaları aracılığı ile kazançlı ve büyüyen bir alandan kazanç sağlamaları, ülkemize sermaye piyasaları aracılığı ile uluslararası yatırımcı çekebilme kapasitesi başta olmak üzere sektöre ve ekonomiye pek çok pozitif katkı sağlama potansiyeli olan GYO’ların daha teşvik edilerek sayılarının artırılmasının önemli olduğuna inanıyorum. 

1) (9) Bu Kanun uyarınca yapılacak olan işlem, sözleşme, devir ve tesciller ile uygulamalar, noter harcı, tapu harcı, belediyelerce alınan harçlar, damga vergisi, veraset ve intikal vergisi, döner sermaye ücreti ve diğer ücretlerden; kullandırılan krediler sebebiyle lehe alınacak paralar ise banka ve sigorta muameleleri vergisinden müstesnadır.
2) c) Kanun kapsamında yapılacak uygulamalar neticesinde meydana gelen yeni yapıların işi yüklenen müteahhit, Bakanlık, TOKİ, İller Bankası Anonim Şirketi, İdare ve bunların iştirakleri tarafından gerçekleştirilecek ilk satışı, devri, tescili ve ipotek tesis edilmesi işlemleri,
3) c) Kanun kapsamında yapılacak uygulamalar neticesinde meydana gelen yeni yapıların işi yüklenen müteahhit, Bakanlık, TOKİ, İller Bankası Anonim Şirketi, İdare ve bunların iştirakleri ile Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları (GYO) tarafından gerçekleştirilecek ilk satışı, devri, tescili ve ipotek tesis edilmesi işlemleri

PWC | Ersun BAYRAKTAROĞLU