Yabancıya konut ve iş yeri satışına ilişkin düzenleme 23.02.2017 tarihinde kabul edilen ve 08 Mart 2017 tarih ve 30001 sayılı resmi gazete ile yayımlanan 6824 Sayılı Bazı Alacakların Yeniden yapılandırılması ile Bazı Kanun ve Kanun Hükmünde Kararnamelerde Değişiklik Yapılmasına Dair Kanununun yedinci maddesiyle mevzuatımıza eklenmiştir.
"MADDE 7 – 25/10/1984 tarihli ve 3065 sayılı Katma Değer Vergisi Kanununun 13 üncü maddesinin birinci fıkrasına aşağıdaki bent eklenmiştir.
“i) Konut veya iş yeri olarak inşa edilen binaların ilk tesliminde uygulanmak ve bedeli döviz olarak Türkiye’ye getirilmek kaydıyla, Gelir Vergisi Kanununun 3 üncü maddesinin birinci fıkrasının 2 numaralı bendinde belirtilenler hariç olmak üzere çalışma veya oturma izni alarak altı aydan daha fazla yurt dışında yaşayan Türk vatandaşları, Türkiye’de yerleşmiş olmayan yabancı uyruklu gerçek kişiler ile kanuni ve iş merkezi Türkiye’de olmayan ve bir iş yeri ya da daimi temsilci vasıtasıyla Türkiye’de kazanç elde etmeyen kurumlara yapılan konut veya iş yeri teslimleri (Şu kadar ki bentte öngörülen şartları taşımadığı hâlde istisnanın uygulandığının tespit edilmesi hâlinde zamanında tahsil edilmeyen vergi, vergi ziyaı cezası ve gecikme faizinden mükellef ile birlikte alıcı müteselsilen sorumludur. İstisna kapsamında teslim alınan konut veya iş yerinin bir yıl içerisinde elden çıkarılması hâlinde zamanında tahsil edilmeyen verginin, 6183 sayılı Kanunun 48 inci maddesine göre hesaplanan tecil faiziyle birlikte tapu işleminden önce elden çıkaran tarafından ödenmesi şarttır.),”"
Bahse konu maddenin uygulamasına yönelik olarak ise 5 Mayıs 2017 tarih ve 30057 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan "Katma Değer Vergisi Genel Uygulama Tebliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Tebliğ (Seri No:12) ile uygulama şekillendirilmiştir.
İstisna hangi taşınmazlarda uygulanmaktadır?
Bu husus yukarıda bahsi geçen tebliğde açıkça belirtilmiştir. KDV Kanununun 13/i maddesinde düzenlenen istisnanın kapsamına konut veya iş yeri olarak inşa edilen taşınmazlar girmektedir ve 01 Nisan 2017 tarihinden itibaren uygulanmak üzere, konut ve iş yeri inşa eden mükelleflerin gerçekleştireceği ilk satışta uygulanmaktadır. "İnşa eden"kelimesi burada önemli rol oynamaktadır. Konut ve işyerini inşa edenlerden satın alınarak ilgili madde kapsamındaki müşteriye tekrar satışı yapılan konut ve işyerleri bu istisna kapsamında değerlendirilmez.
" Konut veya iş yerinin bu istisna kapsamında teslime konu edilebilmesi için; konut veya iş yeri olarak inşa edilen binanın yapı ruhsatının bulunması ve alıcıların kullanımına hazır vaziyette fiilen teslim edilmesi şarttır. Kat irtifakı kurulabilen konut veya iş yerlerinde ayrıca kat irtifakının kurulmuş olması gerekir. Yapı ruhsatında konut, dükkân, ofis, büro, rezidans, apart daire, devre mülk ve benzeri olarak tanımlanan konut veya iş yerleri istisna kapsamında değerlendirilir.
İstisna uygulamasında, kat mülkiyeti kurulan konut veya iş yerlerinin tesliminde fiili teslimin tevsiki aranmaz.
Bu istisnadan kimler yararlanır?
Bu istisnadan;
- Çalışma veya oturma izni alarak altı aydan fazla yurt dışında yaşayan Türk vatandaşları,
- Türkiye'de yerleşmiş olmayan yabancı uyruklu gerçek kişiler, Kanuni ve iş merkezi Türkiye'de olmayan ve bir iş yeri ya da daimî temsilcisi vasıtasıyla Türkiye'de kazanç elde etmeyen kurumlar yararlanmaktadır.
Bedele ilişkin hükümler nelerdir?
Konut ve işyerinin tesliminde istisnanın uygulanabilmesi için bedelin en az %50 sinin satışa ilişkin faturanın tesliminden önce kalanının ise en geç bir yıl içinde alıcı tarafından Türkiye'ye getirilmesi ve satıcıya ödenmesi gerekir. Esas itibariyle yurt dışındaki bir bankadan Türkiye'deki bankaya dövizin transfer edilmesi esastır. Ancak yurt dışındaki bankalar tarafından verilen kredi kartları ile de bedelin ödenmesi mümkündür. Bunun dışında yurt dışındaki dövizin Türkiye'ye fiziki olarak getirilmesi veya alıcının yurt dışındaki hesabından Türkiye'deki hesabına transfer edilmesi ile de taşınmaza ilişkin bedel ödenebilir. Yurt dışından getirilen bedelin Satıcıya Türk Lirası olarak ödenmesi de mümkündür.
İstisnaya konu konut veya iş yerine ilişkin bedelin ödenmesinde yurt dışından getirilen döviz yukarıdaki seçeneklerden hangisi ile getirilirse getirilsin. İlgili bankadan alacağı dekont ve/veya yazı ile belgelenmesi gerekmektedir. Dövizin fiziken getirilmesi durumunda Gümrük idaresinden alınan belgeler kullanılır.
KDV iadesinin satıcıya ödenebilmesi için konut veya iş yerine ilişkin bedelin tamamının satıcıya ödenmesi şarttır.
İstisna kapsamındaki taşınmazların elden çıkartılmasında süre açısından bir sınırlandırma var mıdır?
Konut veya iş yerinin tesliminde istisna uygulanabilmesi için, tapuda işlem tesis edilmesi gerekir. İstisna kapsamındaki satışı yapanlar, satışın KDV Kanununun (13/i) maddesinde gerçekleştirildiğini tapu müdürlüklerine bildirirler, bu bildirim üzerine tapu müdürlüklerince beyanlar hanesine bir yıl içerisinde elden çıkartılması halinde (Bir yıllık süre olarak izleyen yılın aynı ay ve günü dikkate alınır.) zamanında tahsil edilmeyen verginin 6183 sayılı kanunun 48 inci maddesine göre tecil faizi oranında hesaplanan gecikme faiziyle birlikte ödeneceği hususunda şerh konulur.
İstisna işleminin tevsiki nasıl yapılır?
İstisna kapsamındaki satışı gerçekleştiren mükellefler işlemin istisna kapsamında olduğunun tevsikine ilişkin olarak; dövizin Türkiye'ye getirilmesine ilişkin tevsik edici belgelerin yanında aşağıdaki belgeleri de temin etmek durumundadır.
a) Türk Vatandaşları;
- İkamet ettiği ülke resmi makamlarından alınmış ikamet tezkeresi veya bu mahiyette bir belge veya ilgili ülke resmi makamlarından alınmış çalışma izninin bulunduğunu belirten bir belge,
- Çalışma veya oturma izninin alındığı tarihten itibaren en az altı ay yurt dışında bulunduğunu gösteren belge,
- Gelir Vergisi Kanununun 3 üncü maddesinin birinci fıkrasının 2 numaralı bendi kapsamında olmadığını gösteren ilgili ülkede bulunan Türk elçilik veya konsoloslukları tarafından verilen belge,
b) Yabancı Uyruklu Gerçek Kişiler;
- Uyruğunda bulunduğu ülke tarafından verilmiş pasaportun fotokopisi (çıkma izni almak suretiyle Türk vatandaşlığını kaybeden kişilerde mavi kartın fotokopisi),
- Yabancı uyruklu gerçek kişinin Türkiye'de yerleşmiş olmadığına dair konut veya iş yerinin bulunduğu yer vergi dairesinden alınacak belge,
c) Tüzel Kişiler;
- Kuruluş ve faaliyetin devam ettiğine dair kurumun kanuni merkezinin bulunduğu ülke resmi makamlarından alınmış belge,
- Kanuni ve iş merkezi Türkiye'de olmadığına ve bir iş yeri ya da daimi temsilci vasıtasıyla Türkiye'de kazanç elde etmediğine dair konut veya iş yerinin bulunduğu yer vergi dairesinden alınacak belge.
Yabancı uyruklu gerçek kişinin Türkiye'de yerleşmiş olmadığına dair belge nereden ve nasıl alınır?
Yabancı uyruklu gerçek kişinin Türkiye'de yerleşmiş olmadığına ilişkin belge istisna kapsamında satışa konu olan konut veya iş yerinin bulunduğu yer vergi dairesinden alınır. Bu belgenin alınabilmesi için izlenecek yol ile ilgili olarak T.C. Maliye Bakanlığı Gelir İdaresi Başkanlığı’nın 43370460-130 (5373-173)-E.151333 sayılı genel yazısı bulunmaktadır. Bu Genel Yazıda;
- Alıcı tarafından yurt dışında ikamet ettiğine dair ilgili ülke yetkili makamlarından alınan mukimlik belgesinin ibraz edilmesi,
- Alıcının altı aydan fazla süre Türkiye'de bulunmadığının Emniyet Genel Müdürlüğünden alınacak belge ile tevsik edilmesi.
- Alıcının Türkiye'de bir ikametgah adresi bulunmadığının tespiti
şartıyla konut veya iş yerinin bulunduğu vergi dairesince yabancı uyruklu gerçek kişinin Türkiye'de yerleşmiş olmadığına ilişkin yazının düzenlenebileceğini belirtmiştir.
Tüm bu süreçlerden geçtikten ve yukarıda bahsedilen belgeler temin edildikten sonra konut veya iş yeri satışına ilişkin istisna uygulanabilmekte ve bu satışa ilişkin KDV iadesi sürecine başlanılabilmektedir.
