DÖVİZLİ KİRA SÖZLEŞMELERİNDE YENİLEME ESASLARI…

13.09.2018 tarih ve 30534 sayılı Resmi Gazete’de yayınlanan 85 No.lu Cumhurbaşkanı kararı ile “Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Kararda Değişiklik Yapılmasına Dair Karar” ın 4. maddesine “g” bendi eklenmiştir. Bu bentle, Türkiye’de yerleşik kişilerin bazı sözleşmelere ait “menkul ve gayrimenkul alım satım, taşıt ve finansal kiralama dahil her türlü menkul ve gayrimenkul kiralama dahil her türlü menkul ve gayrimenkul kiralama, leasing ile iş, hizmet ve eser sözleşmeleri” sözleşme bedellerini ve bu sözleşmelerden kaynaklanan ödeme yükümlülüklerini döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak kararlaştıramayacaklarına karar verilmiştir.

Yine 85 No.lu Cumhurbaşkanı kararında yukarıdaki bende ek olarak, 32 sayılı Karar’a “Geçici Madde 8” eklenmiş olup, bu maddeyle de “Bu Kararın 4’üncü maddesinin (g) bendinin yürürlüğe girdiği tarihten itibaren (13.09.2018 den itibaren) 30 gün içinde (13 Ekim 2018 e kadar), söz konusu bentte belirtilen ve daha önce akdedilmiş yürürlükteki sözleşmelerdeki döviz cinsinden kararlaştırılmış bulunan bedeller, Bakanlıkça belirlenen haller dışında; Türk parası olarak taraflarca yeniden belirlenir.” hükmü eklenmiştir.

6 Ekim 2018 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Karara İlişkin Tebliğ (Tebliğ No: 2008-32/34)’de Değişiklik Yapılmasına Dair Tebliğ (No: 2018-32/51) ile de, Kararda Hazine ve Maliye Bakanlığına verilmiş olunan istisna halleri belirleme yetkisi kullanılarak, bir yandan düzenlemenin belirsiz noktaları hakkında açıklamalar yapılmış diğer yandan ise sözleşme bedeli ve bu sözleşmelerden kaynaklanan diğer ödeme yükümlülüklerinin döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak belirlenebilmesindeki istisna haller düzenlenmiştir.

Tebliğin 8. Maddesinin 1,2 ve 24 bentleri konut ve çatılı iş yeri dâhil gayrimenkullerin dövizli satış ve kiralanmaları ile ilgili olup, ilgili bentler aşağıda örneklerle açıklanmıştır;

• Türkiye’de yerleşik kişiler; 13.09.2018 tarihinden itibaren kendi aralarında akdedecekleri Serbest bölgeler dahil yurt içinde yer alan gayrimenkulleri olan, konut ve çatılı iş yeri dâhil gayrimenkul satış ve de kiralama sözleşmelerinde sözleşme bedelini ve bu sözleşmelerden kaynaklanan diğer ödeme yükümlülüklerini döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak yapamayacaklardır.

• 12.09.2018  tarihten önce akdedilen konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmelerinde döviz veya dövize endeksli olarak belirlenen bedeller   02.01.2018 tarihinde belirlenen gösterge niteliğindeki Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası efektif satış kuru kullanılarak hesaplanan Türk parası cinsinden karşılığının 02.01.2018 tarihinden bedellerin yeniden belirlendiği tarihe kadar Türkiye İstatistik Kurumunun her ay için belirlediği tüketici fiyat endeksi (TÜFE) aylık değişim oranları esas alınarak artırılmak suretiyle   2 yıllık süre için Türk parası olarak belirlenir.

Bu maddeyi bir örnekle açıklayacak olursak;

02.02.2018 tarihinde 01.02.2023’e kadar akdedilen 10.000 EURO tutarındaki bir kira sözleşmesi için taraflar, Tebliğde yer alan kurun esas alınacağında mutabık kalmaları halinde  aşağıdaki tutar üzerinden sözleşmelerini TL olarak yenileyeceklerdir.   

*13.09.2018 tarihinden 13.10.2018 tarihine kadar sözleşmelerin yenilenmesi zorunlu olup, 30.09.2018 tarihine kadar yukarıda yer alan endekslenmiş kur geçerlidir. Ekim 2018 ayı içinde yenilenecek sözleşmelerde ise, açıklanacak Ekim/2018 TÜFE oranı ile kur endekslenmesi yapılacak, endekslenmiş kur üzerinden  ilgili  sözleşmeler yenilenecektir.

• Türk parası olarak belirlemenin yapıldığı kira yılının sonundan itibaren bir yıl geçerli olmak üzere; Türk parası olarak belirlenen kira bedeli, taraflarca belirlenirken mutabakata varılamazsa, belirleme tarihinden belirlemenin yapıldığı kira yılının sonuna kadar Türkiye İstatistik Kurumunun her ay için belirlediği tüketici fiyat endeksi (TÜFE) aylık değişim oranları esas alınarak artırılması yoluyla belirlenir. Bir sonraki kira yılı Türk parası cinsinden kira bedeli ise, taraflarca belirlenirken mutabakata varılamazsa, önceki kira yılında geçerli olan kira bedelinin Türkiye İstatistik Kurumunun belirlediği tüketici fiyat endeksi (TÜFE) aylık değişim oranları esas alınarak artırılması yoluyla belirlenir ve belirlenen Türk parası cinsinden kira bedeli bu fıkrada belirtilen 2 yıllık sürenin sonuna kadar geçerli olur.

Yukardaki örnek üzerinden açıklayacak olursak; taraflar sözleşmeyi yeniledikleri tarihteki endekslenmiş kur’da mutabık kalamazlar ve bu hususuda yenileme sözleşmesine şerh olarak düşerler ise;

2018 Yılı İçin;

Sözleşmenin yenilendiği 29.09.2018 tarihinden 31.12.2018 tarihine kadar yukardaki TL (54.338,00 TL)  üzerinden sözleşme geçerliliğini koruyacaktır.

2019  Yılı İçin (1 Yıl);

01.01.2019 tarihinden itibaren 31.12.2019 tarihine kadar olan 1 Yıl için kira tutarı;  29.09.2018 tarihinde belirlenen 54.338,00 TL’lik kira tutarını, Türkiye İstatistik Kurumunun 2019 yılına ait her ayı için belirlediği tüketici fiyat endeksi (TÜFE) aylık değişim oranları esas alınarak artırılması yoluyla kira tutarı her ay yeniden belirlenecektir.

2020  Yılı İçin (2 Yıl);

01.01.2020 tarihinden itibaren 31.12.2020 tarihine kadar olan 2 Yıl için kira tutarı; 31.12.2019 tarihine endekslenerek gelen (1 Yıldan gelen) kira tutarı Türkiye İstatistik Kurumunun 2020 yılına ait her ayı için belirlediği tüketici fiyat endeksi (TÜFE) aylık değişim oranları esas alınarak artırılması yoluyla kira tutarı her ay için yeniden belirlenecektir.

• Sözleşme bedeli ve bu sözleşmelerden kaynaklanan diğer ödeme yükümlülükleri döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak kararlaştırılması mümkün olmayan sözleşmelerde tahsili yapılmış veya gecikmiş alacaklar için yukarıdaki hükümler uygulanmayacaktır.

Özetlersek ;

Dövizli kira sözleşmesine taraf olanların kur riskinin azaltılması adına;

1. 2018 yılı için döviz kurunu yenileme sözleşmesi tarihlerine kadar endekslemeleri,

2. İzleyen  1 yıl için (2019 Yılı) ise; sözleşmenin yenilendiği tarihteki (13.09.2018 tarihinden 13.10.2018 tarihine kadar) kira tutarı TÜFE aylık değişim oranları esas alınarak,

3. İzleyen  2 yıl için (2020 Yılı) ise; bir önceki yılın son günündeki  (31.12.2019) kira tutarı TÜFE aylık değişim oranları esas alınarak,

artırılacaktır.

DENETİM KÜTÜPHANESİ (BDTURKEY.COM) | 5N1V