Şimdi, bu nedir diye iyice merak ettiniz değil mi?

Hemen söyleyelim, konu taşınmaz satışlarındaki kurumlar vergisi ve KDV istisnası ile ilgili.
 

Taşınmaz Satışlarında Kurumlar Vergisi İstisnası ve Şartları

Taşınmaz satış kazancı istisnası ile ilgili düzenleme, KVK’nın 5/1-e maddesinde yer alıyor.

Söz konusu düzenlemeye göre, şirketlerin en az iki tam yıl süreyle aktiflerinde yer alan taşınmazların satışından doğan kazançların yüzde 50'si kurumlar vergisinden istisna bulunuyor. Yalnız, istisnanın uygulanabilmesi için aşağıdaki şartlar birlikte ve topluca aranıyor:

- Taşınmazlar en az 2 tam yıl (730 gün) süreyle şirket aktifinde bulunmalı,

- Taşınmazın satışından elde edilecek kazancın istisnadan yararlanan yüzde 50’lik kısmı pasifte özel bir fon hesabına alınmalı ve satışın yapıldığı yılı izleyen beşinci yılın sonuna kadar söz konusu fon hesabında tutulmalı,

- Fon hesabında tutulması gereken kazançlar beş yıl içinde fon hesabından başka bir hesaba (sermayeye ilave hariç) nakledilmemeli, işletmeden çekilmemeli, dar mükellef kurumlar tarafından yurt dışına transfer edilmemeli veya bu süre içinde işletme tasfiyeye girmemeli,  

- Satış bedeli, satışın yapıldığı yılı izleyen ikinci takvim yılının sonuna kadar tahsil edilmeli,

- Taşınmaz ticareti ve kiralanmasıyla uğraşılmamalı.
 

Taşınmaz Satışında KDV İstisnası da Var!

Kurumlar vergisi mükellefi şirketlerin aktifinde en az iki tam yıl süreyle bulunan taşınmazların satışı suretiyle gerçekleşen devir ve teslimleri KDV’den de istisna bulunuyor. İstisna kapsamındaki taşınmazların ticaretini yapan kurumların, bu amaçla aktiflerinde bulundurdukları taşınmazların teslimi ise istisna kapsamı dışında (KDVK Mad.17/4-r).
 

Taşınmaz Ticareti ve Kiralamasıyla Uğraşılmaması Şartı Çok Can Yakıyor!

İstisna uygulamasında en büyük problem, “taşınmaz ticareti ve kiralanmasıyla uğraşılmaması” şartında yaşanıyor. Bu soyut bir şart olup, kişiden kişiye ve duruma göre değişebiliyor. Yani, net değil. Diğer şartlar daha somut, tespiti de oldukça kolay. Diğer şartlar sağlansa dahi şirketler, “taşınmaz ticareti ve kiralanmasıyla uğraşılmaması” şartını ihlal ettikleri gerekçesiyle istisnadan yararlandırılmıyor!
 

Faaliyet Konusu Taşınmaz Ticareti ve Kiralaması Olan Şirketler İstisna Kapsamı Dışında!

Taşınmaz ticareti ve kiralanmasıyla uğraşan kurumların bu amaçla ellerinde bulundurdukları taşınmazların satışından elde ettikleri kazançlar istisna kapsamı dışında. Diğer bir ifadeyle, faaliyet konusu taşınmaz ticareti ve kiralanması olan kurumların bu amaçla iktisap ettikleri ve ellerinde tuttukları kıymetlerin satışından elde ettikleri kazançlar için istisnadan yararlanmaları mümkün değil. Satışa konu edilen kıymetlerin iki tam yıl kurum aktifinde kayıtlı olması da durumu değiştirmiyor (KVK Mad. 5/1-e, 1 Sıra No.lu Kurumlar Vergisi Genel Tebliği). Aynı durum, satmak üzere taşınmaz inşaatı ile uğraşan mükellefler açısından da aynen geçerli, yani istisnadan yararlanamıyorlar.

Bunlar sadece faaliyetlerinin yürütülmesine tahsis ettikleri (şirket merkezi, şube ve depo olarak kullanılan taşınmazlar vb.) taşınmazların satışından elde ettikleri kazançlar için istisnadan faydalanabiliyorlar.
 

Maliye, Taşınmaz Ticareti ve Kiralamasıyla Uğraşıldığını Nasıl Tespit Ediyor?

Maliye, esas faaliyet konusu taşınmaz ticareti ve kiralaması olan şirketlerin bu amaçla iktisap ettikleri ve ellerinde tuttukları taşınmazların satışını istisna kapsamı dışında tutuyor.

Peki, Maliye esas faaliyet konusunu nereden tespit ediyor? Tabiki de, şirket ana sözleşmesinden. Eğer, ana sözleşmede esas faaliyet konuları arasında;

- Her türlü inşaat taahhüt işleri; konut, işyeri, ticarethane inşaatlarını yapmak, satmak, kendi hesabına arazi ve arsalar almak bunlar üzerinde veya başkalarına ait arsa ve araziler üzerinde kat karşılığı binalar yapmak.

- Yurt içinde ve yurt dışında her türlü resmi ve özel sektöre ait inşaat taahhüt ve montaj işleri yapmak ve müstakil konut, iş hanları, fabrikalar, yollar, baraj ve göletler, park ve bahçe düzenlemeleri ve turistik tesisler, tatil köyleri inşa etmek ve kiraya vermek

varsa, Maliye kesinlikle istisnadan faydalandırmıyor.

Maliye, ana sözleşmesinde yazılı olmamakla beraber, fiilen taşınmaz ticareti ve kiraya verilmesi faaliyetinde bulunan şirketleri de istisna kapsamı dışında tutuyor. Yani, illa ana sözleşmede yazılı olması gerekmiyor, fiiliyatta da taşınmaz ticareti ve kiraya verilmesi faaliyetinde bulunmamak gerekiyor.
 

Çok Sayıda Şirket, Ana Sözleşme Azizliği Nedeniyle İstisnadan Yararlanamıyor!

Uygulamada çok sayıda şirket, taşınmaz ticareti ve kiraya verilmesi faaliyetinde bulunmamasına rağmen, ana sözleşmelerine “inşaat, taşınmaz alım satımı ve kiralanması” gibi taşınmaz ticareti yapılacağına dair maddeler konulması nedeniyle kurumlar vergisi ve KDV istisnalarından faydalanamıyor. Bununla da kalmıyor, faydalanamadıkları istisnalar  nedeniyle, satılan taşınmazların değerine göre milyon liraları bulan vergileri ödeme durumu ile karşı karşıya kalabiliyor.

Bunun nedeni ise, geçmişten bugüne gelen alışkanlıklar ve ezber, standart ana sözleşmeler ve dikkatsizlik.
 

Ciddi Vergi Avantajı Sağlamanın Püf Noktası!

Öncelikle “inşaat, taşınmaz alım satımı ve kiralanması” faaliyetinde bulunmayacak olan şirketlerin ana sözleşmelerine, taşınmaz alım, satım ve kiralaması yapılacağına dair hükümler konulmaması gerekiyor. Klişe haline gelmiş standart ana sözleşmelerden yararlanılıyorsa, mutlaka bu ifadelerin sözleşme metninden çıkarılması şart.

Taşınmaz ticareti ve kiralaması faaliyetinde bulunmayacak olan şirketlerin ana sözleşmelerine “şirketin sadece faaliyet alanı ile ilgili taşınmaz inşa edebileceği, alım, satım ve kiralaması yapabileceği” şeklinde bir hüküm konularak, kurumlar vergisi ve KDV istisnalarına hak kazanılabilir. Çünkü, ana sözleşmede “şirketin sadece faaliyet alanı ile ilgili taşınmaz inşa edeceği, alım, satım ve kiralaması yapacağı” şeklinde hüküm bulunması, tek başına şirketin inşaat veya taşınmaz ticareti ve kiralaması faaliyetinde bulunduğu anlamına gelmiyor. Yani, başkaca bir tespit olmadan, sadece ana sözleşmesinde belirtilen şekilde hüküm bulunduğu gerekçesiyle, şirketin taşınmaz ticareti ve kiralaması faaliyetinde bulunduğu iddiasında bulunulamıyor.

Ayrıca, tapuda şirketler adına işlem tapılabilmesi için,  şirketlerin ana sözleşmelerinde, faaliyet alanı ile ilgili taşınmaz alım, satım ve kiralaması yapacağı yönünde hüküm bulunması şart koşuluyor. Bu şekilde, tapuda yaşanan sorunlarda giderilmiş olur.
 

Sonuç Olarak;

İnşaat, taşınmaz ticareti ve kiralaması faaliyetinde bulunmayacak olan şirketlerin ana sözleşmelerine, kendileri açısından hiçbir hüküm ifade etmeyen ancak aleyhlerine büyük sonuçlar doğuran “inşaat, taşınmaz alım satımı ve kiralaması” faaliyetlerinde bulunulacağına dair ezbere klişe hükümler yerine, “şirketin sadece faaliyet alanı ile amacını gerçekleştirebilmek için her türlü gayrimenkul satın alabilir, satabilir, kiralayabilir, inşaatını yapabilir” şeklinde hüküm koyarak, ciddi tutarlarda kurumlar vergisi ve KDV istisnası hakkı kazanmaları mümkün bulunuyor.

Bizden söylemesi!

OgünHaber | Abdullah TOLU